J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2025年2月

１．REIT全体市況

2月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-0.26%の小幅下落。同期間のTOPIXが-3.82%の下落であったのに対し、東証REIT指数の下落は限定的であった。
トランプ政権の関税強化策を警戒した世界的な経済悪化懸念から月初の株式相場が急落、また日銀の追加利上げ観測が根強く、これらを受けて東証REIT指数も下落相場となり、10日終値は1,662.29ポイントと1月24日以来半月ぶり安値を付けた。月後半は米国関税政策の不透明感から株式相場が再び下落したのに対し、東証REIT指数は米国の長期金利が2ヶ月ぶり水準まで低下したことを受けて反発し、28日は1,700.49ポイントと1,700ポイント台を回復して終了した。

東証が発表する投資部門別売買動向によれば、2月は証券会社（自己取引部門）が買越しとなる一方、国内金融機関、国内投資信託、外国人投資家が売越しとなった。特に国内金融機関が2ヶ月連続の大幅売越しとなったことから、金利先高感から売り圧力が強まっていると見られる。

個別銘柄では、全57銘柄うち、28銘柄が上昇、29銘柄が下落となり、上昇と下落が拮抗した。
前月のNTT都市開発リート投資法人に引き続き、外資系投資会社の3Dインベストメント・パートナーズがTOBを発表した阪急阪神リート投資法人が、前月比+12.1%の大幅上昇となった。続いてヒューリックリート投資法人、イオンリート投資法人、日本プロロジスリート投資法人、森ヒルズリート投資法人が前月比+4%超の上昇となった。
一方、CREロジスティクスファンド投資法人、野村不動産マスターファンド投資法人、いちごホテルリート投資法人、マリモ地方創生リート投資法人、インヴィンシブル投資法人、SOSiLA物流リート投資法人が、いずれも前月比-5%超の下落となった。

2月における公募増資はなし。金利先高感から投資口市況が低迷する中で増資を伴う外部成長が難しい状況となっており、物件入替えによってポートフォリオの資産価値及び収益向上を図る方向。
一方、物件売却及び自己投資口の取得が相次いで発表されている。2月は、日本プライムリアルティ投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人、ジャパンエクセレント投資法人、日本プロロジスリート投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人の5銘柄が自己投資口の取得を発表した。資本効率を高める施策として、物件売却を行い売却代金を活用して自己投資口を取得及び消却すること、また物件売却益を分配することで、分配金利回りの向上から投資口価格の上昇を狙う。

大型のホテルの取得が続く。ジャパン・ホテル・リート投資法人が「ヒルトン福岡シーホーク」（取得額643.5億円）、オリックス不動産投資法人が「ホテルユニバーサルポートヴィータ」（取得額350億円）と、ともにそれぞれのポートフォリオで最大規模となる物件を取得する。また日本プライムリアルティ投資法人やOneリート投資法人等、オフィスを主体とした銘柄もポートフォリオの補完的にホテルを組み入れ、変動賃料による収益寄与を期待する。ホテルはインバウンド増加を背景にRevPER（客室当たり売上）の成長が見込まれており、REITの変動賃料に与える影響が大きいことから、REITによるホテル取得は当面続くと見られる。

外資系投資会社の3Dインベストメント・パートナーズ（3D）が、1月にNTT都市開発リート投資法人（NUD）の、2月に阪急阪神リート投資法人（HRI)のTOBをそれぞれ発表した。
これに対しNUDは中立である立場を公表、HRIは意見を留保（3月13日時点）している。2銘柄ともにTOB価格付近で投資口価格が推移しており、現時点で成立可否は不透明な状況となっている。

＜市況データ＞

	2025年2月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,700.49	-4.35
東証REIT指数（配当込み）	4,379.01	+25.16
時価総額合計	14兆6,807億円	-458億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	5.03%	+0.01

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2023年3月～2025年2月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2025年2月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	価格騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	124,400	0.73%	3.86%	1,058,016	7.21%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	108,000	-1.28%	4.49%	768,347	5.23%
8953	日本都市ファンド投資法人	92,400	-2.22%	6.00%	664,616	4.53%
8954	オリックス不動産投資法人	170,300	-1.22%	4.86%	470,028	3.20%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	345,000	0.88%	4.63%	344,026	2.34%
8956	NTT都市開発リート投資法人	132,600	0.30%	4.62%	196,518	1.34%
8957	東急リアル・エステート投資法人	168,000	3.38%	4.17%	164,237	1.12%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	106,600	1.23%	5.72%	106,934	0.73%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	148,400	-1.33%	5.15%	454,490	3.10%
8961	森トラストリート投資法人	61,200	-3.32%	5.57%	217,872	1.48%
8963	インヴィンシブル投資法人	64,000	-5.60%	6.17%	489,373	3.33%
8964	フロンティア不動産投資法人	79,300	-2.10%	5.55%	214,507	1.46%
8966	平和不動産リート投資法人	126,400	-1.40%	6.01%	151,040	1.03%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	89,200	-0.78%	4.82%	246,385	1.68%
8968	福岡リート投資法人	144,000	-2.11%	5.51%	125,568	0.86%
8972	KDX不動産投資法人	160,100	3.22%	4.92%	653,097	4.45%
8975	いちごオフィスリート投資法人	82,200	-0.84%	5.47%	127,816	0.87%
8976	大和証券オフィス投資法人	292,900	-0.54%	4.73%	277,212	1.89%
8977	阪急阪神リート投資法人	143,600	12.10%	4.38%	99,831	0.68%
8979	スターツプロシード投資法人	174,000	-0.91%	5.39%	49,151	0.33%
8984	大和ハウスリート投資法人	247,600	1.35%	5.33%	568,301	3.87%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	69,500	-3.47%	6.42%	354,242	2.41%
8986	大和証券リビング投資法人	88,800	-0.67%	5.63%	213,732	1.46%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	128,600	2.47%	4.51%	169,960	1.16%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	115,200	-1.37%	3.86%	290,000	1.98%
3234	森ヒルズリート投資法人	131,100	4.38%	4.71%	251,231	1.71%
3249	産業ファンド投資法人	118,900	2.50%	5.80%	301,556	2.05%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	143,300	0.28%	4.14%	410,698	2.80%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	341,000	0.89%	5.13%	270,108	1.84%
3281	ＧＬＰ投資法人	128,100	0.71%	4.69%	614,589	4.19%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	268,700	-1.07%	4.26%	209,678	1.43%
3283	日本プロロジスリート投資法人	247,800	4.60%	4.52%	703,479	4.79%
3287	星野リゾート・リート投資法人	202,900	-2.08%	4.74%	118,866	0.81%
3290	Oneリート投資法人	236,100	-2.44%	6.21%	63,385	0.43%
3292	イオンリート投資法人	131,500	4.86%	5.10%	276,488	1.88%
3295	ヒューリックリート投資法人	149,500	5.43%	5.35%	215,280	1.47%
3296	日本リート投資法人	83,000	1.84%	5.56%	146,776	1.00%
3451	トーセイ・リート投資法人	130,100	1.17%	5.70%	48,977	0.33%
3309	積水ハウス・リート投資法人	77,900	-1.89%	5.80%	341,317	2.32%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	108,100	1.98%	5.81%	38,862	0.26%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	91,900	-1.50%	5.69%	78,366	0.53%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	140,200	-6.22%	4.96%	651,420	4.44%
3463	いちごホテルリート投資法人	121,000	-6.20%	5.89%	39,626	0.27%
3466	ラサールロジポート投資法人	147,300	2.72%	5.18%	266,704	1.82%
3468	スターアジア不動産投資法人	52,200	0.97%	5.95%	140,261	0.96%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	103,200	-5.93%	5.94%	29,050	0.20%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	103,100	0.98%	4.75%	331,951	2.26%
3472	日本ホテル＆レジデンシャル投資法人	67,400	1.51%	5.83%	20,963	0.14%
3476	投資法人みらい	41,900	0.96%	5.99%	79,922	0.54%
3481	三菱地所物流リート投資法人	115,100	-3.01%	5.11%	173,853	1.18%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	138,500	-7.97%	5.46%	86,443	0.59%
3488	ザイマックス・リート投資法人	114,000	-1.98%	5.97%	28,460	0.19%
3492	タカラレーベン不動産投資法人	85,300	-3.72%	6.33%	77,693	0.53%
2971	エスコンジャパンリート投資法人	115,100	3.04%	6.26%	41,513	0.28%
2972	サンケイリアルエステート投資法人	83,800	1.33%	5.43%	39,143	0.27%
2979	SOSiLA物流リート投資法人	104,500	-5.52%	5.75%	76,024	0.52%
2989	東海道リート投資法人	103,500	0.19%	6.38%	32,797	0.22%

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

1	SOSiLA物流	+1.42%
2	ＧＬＰ	+1.33%
3	日本プロロジス	+1.12%

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