1.REIT全体市況
6月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+1.14%の上昇。米国の早期利下げ観測を背景に、国内長期金利がマイナス圏で一段と低下。相対的にREITの分配金利回りが注目されたことに加え、スターアジアグループによるスターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人への合併提案によってREITの再編期待が高まったこと等を背景に、5月下旬の調整局面から一転して上昇基調となった。20日に1ヶ月ぶりに1,950ポイントを回復すると、25日終値は1,956.57ポイントと2016年4月以来3年2ヶ月ぶり高値を付けた。
不安定な海外情勢を除けば、オフィス市況を裏付けとした好調な業績、長期金利の低下圧力、再編期待のREIT内外の要因を背景に、現在の投資口市況に死角がない状況と言える。但し、高値圏が続いている点から、短期的には調整局面も想定されよう。
好調な投資口市況を受け、2019年上半期(1月~6月)における日銀の買入額は計240億円と、前年同期の372億円を大きく下回った。買入額が縮小しており、日銀へ依存度が弱まる。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、6月は外国人投資家が233億円の売越しとなる一方、国内の投資信託が274億円の買越しとなり、5月とは異なる動きを示した。
銘柄別では、全63銘柄うち43銘柄が上昇。サンケイリアルエステート投資法人が前月比+10.5%、タカラレーベン不動産投資法人が+7.42%、ヘルスケア&メディカル投資法人が+6.59%、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が+6.39%と、新興の銘柄が高い上場率を示した。
個別銘柄の動向では、6月は、ユナイテッド・アーバン投資法人、日本プロロジスリート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人と、3件の公募増資が発表された。
物流施設銘柄の増資が続く背景には、物流施設銘柄の投資口市況が大きく改善したことが指摘できる。2018年は、物流施設銘柄の新規上場や大型増資が相次いだことや、物流施設の需給環境に対する懸念、内部成長余地が限定的なこと等から、東証REIT指数をアンダーパフォームする状況が続いたが、2019年は他の用途と比較した出遅れ感や、需給環境の見直し、個別銘柄の運用戦略の変更等を好感し、投資口価格が上昇した。その結果、プレミアム増資により1口当たり分配金や1口当たりNAVの向上を図りながら、資産規模の拡大及び安定を実現した。
5月に公表されたスターアジアグループの合併提案に対抗し、さくら総合リート投資法人(SSR)は、投資法人みらいとの合併計画を発表した。今後合併契約を締結し、8月30日に合併契約の承認を議案とする投資主総会を開催する予定。
一方、スターアジアグループは、関東財務局に対しSSRの投資主総会の招集を請求していたが、これが認められ、8月30日に投資主総会を開催することを発表した。これにより議案の相反する2つの投資主総会が同日に別々に開催される可能性が高まる。(但し、スターアジアグループが、SSRが主催する投資主総会の開催の差止仮処分を東京地裁に申請中)
最終的には投資主総会における決議結果によって、投資法人みらいもしくはスターアジア不動産投資法人のいずれかと合併(又は合併の可能性が高まる)と考えられるが、今回の事例によって、REITの合併制度及びその手法における課題、買収防衛策の必要性が問われることとなろう。
<市況データ>
|
2019年6月末現在 |
(前月末比) |
東証REIT指数(配当なし) |
1,938.82 |
+21.90 |
東証REIT指数(配当込み) |
3,947.76 |
+58.19 |
時価総額合計 |
14兆5,660億円 |
+2,725億円 |
平均分配金利回り(時価総額による加重平均) |
3.88% |
-0.03 |
<東証REIT指数と予想分配金利回りの推移> (グラフは2017年7月~2019年6月の24ヶ月間)
2.個別銘柄データ
2019年6月末現在 | ||||||
証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 (円) |
価格騰落率 (1ヶ月) |
予想分配金 利回り |
時価総額 (百万円) |
時価総額 シェア |
8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 738,000 | -0.54% | 2.86% | 1,042,056 | 7.15% |
8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 656,000 | 1.71% | 3.02% | 908,698 | 6.24% |
8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 218,000 | -0.27% | 4.10% | 570,728 | 3.92% |
8954 | オリックス不動産投資法人 | 196,600 | 1.03% | 3.62% | 542,616 | 3.73% |
8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 467,000 | 0.65% | 3.15% | 431,041 | 2.96% |
8956 | プレミア投資法人 | 141,800 | 2.38% | 3.93% | 186,750 | 1.28% |
8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 187,200 | 5.70% | 3.11% | 183,007 | 1.26% |
8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 134,300 | 2.68% | 3.47% | 129,181 | 0.89% |
8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 180,600 | 0.89% | 3.82% | 561,682 | 3.86% |
8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 175,200 | 1.57% | 4.19% | 231,264 | 1.59% |
8963 | インヴィンシブル投資法人 | 55,800 | -3.46% | 5.97% | 316,210 | 2.17% |
8964 | フロンティア不動産投資法人 | 460,000 | 0.33% | 4.56% | 228,160 | 1.57% |
8966 | 平和不動産リート投資法人 | 126,500 | 2.43% | 3.79% | 128,378 | 0.88% |
8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 246,700 | 2.03% | 3.82% | 223,282 | 1.53% |
8968 | 福岡リート投資法人 | 173,800 | -0.69% | 4.25% | 138,345 | 0.95% |
8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 771,000 | 3.21% | 3.50% | 330,381 | 2.27% |
8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 102,300 | 0.89% | 4.14% | 156,753 | 1.08% |
8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 773,000 | 2.93% | 3.21% | 380,221 | 2.61% |
8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 150,500 | 1.83% | 4.12% | 104,628 | 0.72% |
8979 | スターツプロシード投資法人 | 178,300 | -0.45% | 4.96% | 45,248 | 0.31% |
8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 260,100 | 1.36% | 4.05% | 539,708 | 3.71% |
8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 86,800 | -1.48% | 4.25% | 387,332 | 2.66% |
8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 83,800 | -2.90% | 4.77% | 137,437 | 0.94% |
8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 158,200 | -1.86% | 3.56% | 206,562 | 1.42% |
3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 604,000 | 5.41% | 3.22% | 292,651 | 2.01% |
3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 101,400 | -2.78% | 4.50% | 166,613 | 1.14% |
3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 152,600 | 2.07% | 3.72% | 286,119 | 1.96% |
3249 | 産業ファンド投資法人 | 134,000 | 3.00% | 4.49% | 240,398 | 1.65% |
3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 320,500 | 2.07% | 3.35% | 432,675 | 2.97% |
3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 190,900 | 3.02% | 4.11% | 173,234 | 1.19% |
3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 469,000 | -0.11% | 4.22% | 361,704 | 2.48% |
3281 | GLP投資法人 | 122,800 | 1.66% | 4.32% | 470,744 | 3.23% |
3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 309,500 | 4.03% | 3.27% | 198,338 | 1.36% |
3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 248,900 | 5.42% | 3.60% | 582,769 | 4.00% |
3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 554,000 | 0.00% | 4.75% | 122,912 | 0.84% |
3290 | Oneリート投資法人 | 287,600 | 1.95% | 4.80% | 68,998 | 0.47% |
3292 | イオンリート投資法人 | 138,000 | 1.47% | 4.35% | 245,274 | 1.68% |
3295 | ヒューリックリート投資法人 | 187,100 | 4.06% | 3.65% | 234,062 | 1.61% |
3296 | 日本リート投資法人 | 419,000 | -1.30% | 4.33% | 188,521 | 1.29% |
3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 18,030 | 2.74% | 4.21% | 160,454 | 1.10% |
3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 177,500 | 1.37% | 4.77% | 13,247 | 0.09% |
3451 | トーセイ・リート投資法人 | 118,700 | 0.42% | 5.86% | 33,594 | 0.23% |
3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 80,600 | -0.62% | 3.97% | 343,645 | 2.36% |
3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 264,700 | -1.08% | 4.85% | 134,388 | 0.92% |
3455 | ヘルスケア&メディカル投資法人 | 126,100 | 6.59% | 5.44% | 39,217 | 0.27% |
3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 112,800 | 5.13% | 5.67% | 56,862 | 0.39% |
3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 165,700 | -1.60% | 3.87% | 753,488 | 5.17% |
3463 | いちごホテルリート投資法人 | 127,500 | 0.47% | 4.96% | 32,509 | 0.22% |
3466 | ラサールロジポート投資法人 | 127,600 | 4.16% | 4.96% | 153,728 | 1.06% |
3468 | スターアジア不動産投資法人 | 119,000 | 4.29% | 5.27% | 64,358 | 0.44% |
3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 117,000 | -0.26% | 5.86% | 15,484 | 0.11% |
3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 366,500 | 6.39% | 3.52% | 138,904 | 0.95% |
3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 84,800 | -0.93% | 5.61% | 19,957 | 0.14% |
3473 | さくら総合リート投資法人 | 88,500 | -4.01% | 5.72% | 29,471 | 0.20% |
3476 | 投資法人みらい | 52,200 | 5.45% | 6.00% | 82,562 | 0.57% |
3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 139,600 | -0.36% | 4.53% | 69,800 | 0.48% |
3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 280,000 | 3.44% | 3.92% | 68,828 | 0.47% |
3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 114,800 | -3.12% | 5.17% | 26,536 | 0.18% |
3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 126,200 | 1.20% | 4.63% | 28,193 | 0.19% |
3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 102,800 | 7.42% | 5.97% | 35,517 | 0.24% |
3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 102,500 | 2.30% | 4.49% | 36,607 | 0.25% |
2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 107,900 | 3.25% | 5.82% | 25,572 | 0.18% |
2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 118,900 | 10.50% | 3.01% | 28,488 | 0.20% |
予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら
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1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
---|---|---|
2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
1 | アドバンス・ロジ | +2.39% |
---|---|---|
2 | コンフォリア・レジ | +0.64% |
3 | NTT都市開発リート | +0.09% |
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