１．REIT全体市況
2月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+0.90%の小幅上昇。TOPIXも前月比+0.91%の上昇であったが、月中における両者の動きは対照的であった。
月初は、米FRBが利上げ幅を0.25%へ縮小したことを受け、6日の東証REIT指数は1,847.44ポイントに上昇した。しかしその後は国内の金融政策の修正観測が強まり長期金利の上昇が重荷となり、下落に転じると、15日は1,811.90ポイントと1月20日以来約1ヶ月ぶり安値を付けた。月後半は反発し、24日は次期日銀総裁が金融緩和の継続姿勢を示したことを受けて、大きく上昇し、1,851.48ポイントと約1ヶ月ぶりに1,850ポイントを回復した。
中期的に見ると、2022年の東証REIT指数はTOPIXと近似した推移であったが、2023年に入って大きく異なっている。1月以降TOPIXが上昇基調であるのに対し、東証REIT指数は下落基調となり、2月は1,800ポイント台前半で約2年ぶりの低水準で推移している。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、投資信託が344億円の大幅買越しとなったのに対し、外国人投資家と証券会社（自己取引部門）が売越しとなった。特に売買シェアの50%を占める外国人の売越しが5ヶ月続いている点は、東証REIT指数が浮上出来ない大きな要素と言える。背景には欧米の金融引締めの長期化や円安進行に伴う影響を懸念していると考えられる。
個別銘柄では、2月27日に上場廃止となった森トラスト・ホテルリート投資法人を除外した60銘柄のうち、39銘柄が上昇、21銘柄が下落した。
コンフォリア・レジデンシャル投資法人、ヘルスケア＆メディカル投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、アドバンス・レジデンス投資法人等の住宅系銘柄が前月比5%超の大幅上昇。また住宅を投資対象に追加することを発表した大江戸温泉リート投資法人が+6.53%の上昇となった。
一方、増資を発表したタカラレーベン不動産投資法人が前月比-7.19%の大幅下落、ジャパン・ホテル・リート投資法人が-6.33%、東海道リート投資法人が-4.72%の下落と続く。また2月期決算の銘柄の多くが分配金権利落ちの影響から下落した。
個別銘柄の運用動向では、タカラレーベン不動産投資法人（TLR）が公募増資を発表した。例年1月～2月はスポンサーの決算を控え、REITの公募増資が増える傾向にあるが、今年は1月が4件あったのに対し、2月は1件のみ。投資口市況や不動産賃貸市況が軟調であることを背景にREITの資金調達が縮小している。
TLRは、2期連続の増資でスポンサーのMRARTHグループが開発した物件を取得する一方、地方や築古のオフィスやホテル等の相対的にリスクの高い物件を売却する。その結果、2018年上場時はオフィス中心のポートフォリオであったが、今回の増資後は住宅の投資比率が37%に上昇、オフィスが34%、商業施設が23%に低下し、資産規模を拡大しながら、収益安定性の高く分散した総合型ポートフォリオとなる。MIRARTHグループは2022年にホールディングス体制となり、TLRの運用を通してアセットマネジメント事業を主力事業の一つに置いている点から、TLRの更なる成長が想定できよう。
公募増資が減少する一方、収益低下リスクの回避や物件売却益を目的とした物件入替えは活発化している。
ジャパンリアルエステイト投資法人は、汐留・晴海エリアのテナント退去による影響を回避するため、晴海センタービル、晴海フロントの大型オフィスの売却を先行して決定した。入替えとして豊洲と青山の大型オフィスを取得する。
NTT都市開発リート投資法人は、千代田区にある六番町ビルの一棟貸しテナント退去後の運用方法を検討していたが、スポンサーのNTT都市開発が保有するアーバンネット中野ビルと入替えを行う。
ジャパンエクセレント投資法人は、パシフィックスクエア千石を売却し、新横浜アリーナ通りビルを取得する。興和川崎西口ビルの大口テナント退去や電気料高騰による収益低下の影響を回避するため、パシフィックスクエア千石の売却益を充当する。
＜市況データ＞
|
|
2023年2月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,843.21 |
+16.37 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,331.37 |
+68.31 |
|
時価総額合計 |
15兆3,725億円 |
+972億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.10% |
+0.01 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2021年3月～2023年2月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2023年2月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 575,000 | 1.41% | 4.00% | 978,070 | 6.36% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 564,000 | 1.26% | 4.02% | 781,258 | 5.08% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 102,300 | 1.99% | 4.43% | 714,984 | 4.65% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 182,400 | 2.07% | 4.17% | 503,424 | 3.27% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 359,500 | 2.13% | 4.23% | 358,485 | 2.33% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 135,900 | 2.57% | 4.58% | 190,482 | 1.24% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 195,300 | -0.26% | 3.48% | 190,925 | 1.24% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 108,900 | 1.49% | 5.42% | 111,386 | 0.72% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 150,400 | 1.76% | 4.20% | 466,028 | 3.03% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 75,800 | 3.34% | 3.95% | 200,112 | 1.30% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 54,900 | -0.72% | 3.28% | 334,717 | 2.18% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 502,000 | 0.20% | 4.28% | 271,582 | 1.77% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 157,100 | 3.97% | 4.00% | 174,967 | 1.14% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 294,400 | -0.57% | 3.49% | 274,970 | 1.79% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 164,600 | -1.50% | 4.29% | 131,022 | 0.85% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 319,500 | 3.57% | 4.54% | 271,073 | 1.76% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 88,600 | 4.11% | 6.83% | 134,084 | 0.87% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 612,000 | 0.16% | 4.48% | 292,694 | 1.90% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 143,700 | 0.35% | 4.06% | 99,900 | 0.65% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 235,300 | 3.38% | 4.32% | 66,467 | 0.43% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 281,100 | -0.60% | 3.98% | 652,152 | 4.24% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 77,000 | -6.33% | 2.60% | 343,959 | 2.24% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 113,300 | 4.23% | 3.88% | 256,159 | 1.67% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 121,600 | -1.86% | 4.61% | 162,652 | 1.06% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 607,000 | 4.12% | 3.40% | 305,608 | 1.99% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 153,200 | 3.79% | 3.98% | 293,582 | 1.91% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 143,600 | -0.21% | 4.28% | 297,254 | 1.93% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 334,500 | 5.35% | 3.42% | 463,283 | 3.01% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 205,700 | 6.25% | 4.03% | 220,188 | 1.43% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 392,500 | 0.90% | 4.75% | 318,931 | 2.07% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 143,100 | -2.45% | 4.03% | 674,307 | 4.39% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 313,500 | 8.52% | 3.59% | 231,044 | 1.50% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 290,600 | -1.26% | 3.40% | 799,004 | 5.20% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 755,000 | 1.34% | 2.21% | 192,946 | 1.26% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 240,000 | -2.56% | 5.32% | 64,432 | 0.42% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 148,800 | 3.62% | 4.50% | 316,044 | 2.06% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 152,500 | -1.74% | 4.56% | 219,600 | 1.43% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 333,000 | 0.76% | 4.89% | 149,827 | 0.97% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 132,400 | 0.68% | 5.39% | 47,863 | 0.31% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 72,100 | 1.55% | 4.71% | 315,905 | 2.05% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 247,800 | 1.77% | 5.08% | 149,219 | 0.97% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 173,100 | 6.85% | 3.78% | 62,229 | 0.40% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 112,900 | 3.58% | 4.81% | 94,692 | 0.62% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 151,000 | -0.59% | 4.35% | 711,995 | 4.63% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 119,100 | 4.38% | 2.32% | 30,367 | 0.20% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 154,900 | -1.53% | 3.97% | 276,497 | 1.80% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 54,900 | 4.17% | 5.65% | 105,501 | 0.69% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 125,200 | 0.24% | 5.75% | 29,701 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 454,000 | 0.11% | 3.86% | 261,504 | 1.70% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 65,300 | 6.53% | 4.24% | 15,368 | 0.10% |
| 3476 | 投資法人みらい | 44,750 | 2.05% | 5.33% | 79,272 | 0.52% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 403,000 | -1.35% | 3.84% | 202,904 | 1.32% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 176,900 | 0.23% | 4.12% | 99,895 | 0.65% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 113,900 | -3.31% | 5.42% | 28,435 | 0.18% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 90,400 | -7.19% | 5.87% | 57,729 | 0.38% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 136,400 | -2.43% | 4.09% | 91,988 | 0.60% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 112,200 | -2.60% | 5.74% | 39,491 | 0.26% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 86,400 | -2.37% | 5.34% | 40,357 | 0.26% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 131,500 | 1.70% | 4.10% | 95,666 | 0.62% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 117,000 | -4.72% | 5.69% | 28,373 | 0.18% |
| 3478※ | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 133,800 | - | 2.01% | 66,900 | - |
（※3478 森トラスト・ホテルリート投資法人は、2023/2/27上場廃止のため、2023/2/24で算出）
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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