――御社におけるシステムの利用方法などについてお教えください

プロロジス・グループの思想として環境面での配慮は最大限に実現されており、システム運用においてもTV会議システムを多用したり会議室にビデオモニターを設置するなどして出来るだけペーパーレス化を推進しています。これにより、離れた場所どうしでも相手の顔を見ながらコミュニケーションがとりやすくなるなどの利点もあります。

不動産ポートフォリオの運用に関しては、もっぱらエクセルのモデルで対応しています。ポートフォリオ管理ソフトウェアなどの特別なシステムは、今のところ導入していません。

――今後の外部成長戦略をお教えください

日本プロロジスリート投資法人は、スポンサーのプロロジスの開発中・計画中物件により、中期的に6,000億円規模のポートフォリオサイズを達成する目途がついています。今後4～5年の間は、それらの開発物件を、年平均に換算して毎年500億円程度、継続的に取得していく計画です。

――今後の内部成長戦略についてお教え下さい

マルチテナント型物件の長所を活かして、稼働物件の賃料の上昇を実現できるよう努力したいと思います。投資家の皆様に対しても、当面の間、年間の加重平均ベースで2％台の賃料上昇を、今後満了を迎えるリース契約について達成したいとお伝えしております。

保有物件の稼働率についても、安定的に97～99％を維持したいと考えています。BTS型物件が中心のリートの稼働率はこれよりも高い傾向があると思いますが、マルチテナント型物件に関しては極めて良好な水準です。オフィスや住宅などの他の物件タイプに比較すれば、高い稼働率を安定的に維持できると思いますし、マルチテナント型物流施設の安定的な稼働率水準をお示ししていければと思っています。

――太陽光発電システムの導入をしていますが、大規模物流施設だからこそできるビジネススキームであるかと思います。自社で運用は行わないのでしょうか？

日本プロロジスリート投資法人は、現在、施設の屋根をプロロジス・グループに賃貸し、プロロジス・グループが太陽光発電事業を運営しているという形式をとっています。足元の環境においては、J-REITで太陽光発電設備を自ら保有しているところは非常に少ないのではないかと思います。

今後について言えば、発電量の変動リスクや災害リスクなど、ダイレクトに投資法人が受ける可能性があるリスクと、発電設備の償却後利回りなどの経済性を考慮しながら検討したいと思っています。インフラファンド市場整備の流れの中で、そのための税制や東証上場規程・適時開示基準などの制度も整いました。

――大変お忙しい中ご対応いただき誠に有難うございました。