――近畿圏の物件が多いと思いますが、何か重点を置いているのでしょうか？

先ほども申し上げたように、プロロジスは大阪圏というグローバル・マーケットの潜在力を充分に評価して開発・投資を行ってきました。現在のところ、東京圏及び大阪圏に所在する物件が日本プロロジスリート投資法人のポートフォリオの約9割のシェアを占めています。加えて、大阪圏の物流不動産市場におけるプロロジスのマーケットシェアは相当に高く、グループとして競争力を発揮できていると思います。

また、物流不動産マーケットの潜在力を測る尺度としては、その地域のGDPと人口が一番わかりやすいものであると思います。つまり、GDPはそこに生産活動があり大量のモノが動くということであり、人口はそこにモノを配達する消費地があるということです。その観点からすると、潜在力の第1位は東京圏、第2位は大阪圏となります。こうした要因をベースに地理的な要因も加味し、全国の物流不動産マーケットを見ると、次に潜在力が大きいのは福岡圏かもしれません。

日本プロロジスリート投資法人は、仙台地区においては2物件を保有しています。東日本大震災の際に東北地方太平洋岸の多くの物流施設が津波の影響を受けましたが、これら2物件は耐震性などがしっかりしていたため、幸いなことに震災直後にも充分に機能し緊急事態に対応することができました。

――あえてマルチテナント型での弱みというものはありますか？

敢えて挙げるとすれば、現在の経済回復局面においてはリース期間が満了することにより賃料の上昇を実現できる一方で、経済の下降局面ではマイナスに作用することがあるかもしれないという点です。つまり、賃料が下降するような局面が生じたらBTS型で賃料が固定されている方が良いと思われる時がある訳であり、そのために日本プロロジスリート投資法人もポートフォリオの一定割合をBTS型に投資しています。

――リーシングの管理で大変な面はありますか？

リース契約の件数としては住宅など他の物件タイプと比較して多い訳ではありませんので、リース契約のモニタリングがそれ程大変ということはありません。私達運用会社としては、プロパティ・マネージャー（プロロジス）を通じてかなりの将来までの期間にわたってカスタマーのご意向を把握しているつもりであり、リートの収益を安定的に成長させられるような健全な対応が可能と考えています。

また、プロパティ・マネジメントを担当するスポンサーのプロロジスは多くのプロパティ・マネージャーを擁しており、担当マネージャーが頻繁に保有物件の現地を訪問して状況をモニタリングしています。（続く）