J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2023年3月

１．REIT全体市況

3月の東証REIT指数（配当なし）は前月比-3.12%の下落と、同期間のTOPIXが+0.51%上昇したのに対し、軟調な推移であった。
月前半は、米国銀行SVBの破綻をきっかけに欧米の金融システムに対する不安が高まり、TOPIXが乱高下したのに対し、東証REIT指数は、リスク回避の動きから長期金利が一時的に急低下したことや日銀が金融緩和継続を示したことを背景に、1,800ポイント台前半で安定的に推移した。しかしTOPIXに遅れて15日以降4営業日連続の下落となり、20日終値は1,750.69ポイントと従来より一段低下し、2021年1月以来2年2ヶ月ぶり安値を付けた。月後半は金融不安が一旦和らいだことから株式相場とともに緩やかに回復し、年度末となる31日は1,785.77ポイントで終了した。
投資口価格の下落を受けて、REIT全体の平均分配金利回りは20日に4.30%と2020年11月以来2年4ヶ月ぶりの高水準となった。日銀の政策変更見通しによる金利先高感が警戒されるが、過去の水準から見れば分配金利回りの高さを裏付けに投資口価格の割安感が強まっている。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、3月は外国人、国内個人、証券会社（自己取引部門）が買越しとなる一方、年度末を控え投資信託と生損保が売越しとなり、下落相場を牽引した形となった。

個別銘柄で見ると、全60銘柄うち、10銘柄が上昇、49銘柄が下落、1銘柄が変わらず。
スターアジアグループより臨時投資主総会の招集請求を受けたいちごオフィスリート投資法人が前月比+9.26%の大幅上昇となった。
一方、増資を発表するも結果的に中止となったいちごホテルリート投資法人が前月比-13.01％の下落、また森トラストリート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、オリックス不動産投資法人等、ホテルや商業施設の銘柄に下落率の高い傾向が見られた。

個別銘柄の動向では、森トラストをスポンサーとする森トラスト総合リート投資法人（旧MTR）と森トラスト・ホテルリート投資法人が3月1日に合併し、森トラストリート投資法人と名称を変更し、オフィスとホテルと中心とした総合型REITとして再出発した。資産規模は4,711億円と旧MTRの3,239億円から約1.5倍に拡大し、全60銘柄うち27番目から15番目にランクアップした。REIT市場における存在が高まるとともに、スケールメリットを活用し更なる成長に期待が掛かる。

3月は、産業ファンド投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人の3銘柄が公募増資を発表した。欧米の金融不安の最中であったが、REITの投資口市況への影響は限定的であったことから、いずれも1口出資額が増加するプレミアム増資を実行することが出来た。なお、いちごホテルリート投資法人も増資を発表したが、増資の前提となる決算短信に間違いがあったため、増資を中止することとなった。

スターアジアグループがいちごオフィスリート投資法人（IOR）に臨時投資主総会の招集を請求した。主な議案内容は運用報酬体系の改定と役員の増員であるが、2019年にもさくら総合リート投資法人の投資主総会招集請求から始まり、最終的にスターアジア不動産投資法人と合併に至った事例があることから、今回も合併等の再編を最終目的とした動きに発展するかどうか注目される。
一方、本件に先立ちIORのスポンサーであるいちごグループがIORの投資口（上限30億円）を取得することを発表しており、4月4日時点でいちごグループの投資口保有割合は29.13％に上昇している。また議案の一部である役員の増員については反対を表明している。投資主総会が開催された場合には、みなし賛成が適用されず、委任状争奪を含む激しい攻防戦となる可能性もある。

＜市況データ＞

	2023年3月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,785.77	-57.44
東証REIT指数（配当込み）	4,204.73	-126.64
時価総額合計	14兆9,780億円	-3,944億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	4.23%	+0.13

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2021年4月～2023年3月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2023年3月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	価格騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	551,000	-4.17%	4.17%	937,246	6.26%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	528,000	-6.38%	4.34%	731,391	4.88%
8953	日本都市ファンド投資法人	96,700	-5.47%	4.65%	675,845	4.51%
8954	オリックス不動産投資法人	168,000	-7.89%	4.40%	463,680	3.10%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	349,000	-2.92%	4.36%	348,015	2.32%
8956	NTT都市開発リート投資法人	134,900	-0.74%	4.62%	189,081	1.26%
8957	東急リアル・エステート投資法人	181,000	-7.32%	3.76%	176,946	1.18%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	104,500	-4.04%	5.64%	106,885	0.71%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	143,000	-4.92%	4.42%	443,099	2.96%
8961	森トラストリート投資法人	68,500	-9.63%	4.44%	243,860	1.63%
8963	インヴィンシブル投資法人	55,700	1.46%	3.23%	339,594	2.27%
8964	フロンティア不動産投資法人	475,000	-5.38%	4.52%	256,975	1.72%
8966	平和不動産リート投資法人	152,500	-2.93%	4.12%	169,844	1.13%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	294,500	0.03%	3.50%	275,063	1.84%
8968	福岡リート投資法人	162,000	-1.58%	4.37%	128,952	0.86%
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	306,500	-4.07%	4.73%	260,044	1.74%
8975	いちごオフィスリート投資法人	96,800	9.26%	6.25%	146,494	0.98%
8976	大和証券オフィス投資法人	606,000	-0.98%	4.52%	289,824	1.93%
8977	阪急阪神リート投資法人	138,700	-3.48%	4.20%	96,424	0.64%
8979	スターツプロシード投資法人	227,800	-3.19%	4.46%	64,348	0.43%
8984	大和ハウスリート投資法人	271,500	-3.42%	4.13%	629,880	4.21%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	75,100	-2.47%	2.67%	335,472	2.24%
8986	大和証券リビング投資法人	108,900	-3.88%	4.04%	246,211	1.64%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	119,900	-1.40%	4.67%	160,378	1.07%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	597,000	-1.65%	3.39%	300,573	2.01%
3234	森ヒルズリート投資法人	147,600	-3.66%	4.14%	282,850	1.89%
3249	産業ファンド投資法人	144,200	0.42%	4.33%	304,769	2.03%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	316,500	-5.38%	3.65%	438,353	2.93%
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	204,800	-0.44%	4.04%	219,225	1.46%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	378,000	-3.69%	4.93%	307,149	2.05%
3281	ＧＬＰ投資法人	143,100	0.00%	3.78%	674,307	4.50%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	315,500	0.64%	3.57%	232,518	1.55%
3283	日本プロロジスリート投資法人	280,300	-3.54%	3.53%	770,685	5.15%
3287	星野リゾート・リート投資法人	690,000	-8.61%	2.42%	176,335	1.18%
3290	Oneリート投資法人	230,700	-3.88%	5.31%	61,936	0.41%
3292	イオンリート投資法人	144,900	-2.62%	4.62%	307,761	2.05%
3295	ヒューリックリート投資法人	149,600	-1.90%	4.65%	215,424	1.44%
3296	日本リート投資法人	320,000	-3.90%	5.09%	143,978	0.96%
3451	トーセイ・リート投資法人	132,900	0.38%	5.37%	48,044	0.32%
3309	積水ハウス・リート投資法人	71,900	-0.28%	4.96%	315,029	2.10%
3453	ケネディクス商業リート投資法人	234,900	-5.21%	5.36%	141,451	0.94%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	163,900	-5.31%	3.97%	58,922	0.39%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	111,700	-1.06%	4.78%	93,686	0.63%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	148,500	-1.66%	4.58%	700,207	4.67%
3463	いちごホテルリート投資法人	103,600	-13.01%	3.39%	26,415	0.18%
3466	ラサールロジポート投資法人	153,700	-0.77%	3.99%	274,355	1.83%
3468	スターアジア不動産投資法人	54,800	-0.18%	5.59%	105,309	0.70%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	126,900	1.36%	5.67%	30,104	0.20%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	465,000	2.42%	3.76%	267,840	1.79%
3472	大江戸温泉リート投資法人	63,900	-2.14%	4.33%	15,039	0.10%
3476	投資法人みらい	45,050	0.67%	5.38%	79,803	0.53%
3481	三菱地所物流リート投資法人	390,500	-3.10%	4.01%	196,611	1.31%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	169,000	-4.47%	4.39%	95,434	0.64%
3488	ザイマックス・リート投資法人	110,300	-3.16%	5.54%	27,536	0.18%
3492	タカラレーベン不動産投資法人	89,600	-0.88%	5.83%	61,944	0.41%
3493	アドバンス・ロジスティクス投資法人	132,200	-3.08%	4.25%	89,156	0.60%
2971	エスコンジャパンリート投資法人	108,600	-3.21%	5.67%	38,224	0.26%
2972	サンケイリアルエステート投資法人	82,500	-4.51%	5.76%	38,536	0.26%
2979	SOSiLA物流リート投資法人	130,000	-1.14%	4.14%	94,575	0.63%
2989	東海道リート投資法人	117,300	0.26%	5.68%	28,445	0.19%

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

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