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J-REIT市況月次レポート 2022年6月

1.REIT全体市況

6月の東証REIT指数は、前月比-1.95%の小幅下落。但し、月中は株式相場とともに騰落の大きい展開となった。
月初より、円安進行や中国の都市封鎖解除による経済活動の再開期待を背景に、株式相場とともに上昇し、9日終値は2,024.09ポイントと、終値ベースで1月6日以来5ヶ月ぶり高値を付けた。しかし欧州が量的金融緩和を終了し利上げの方針を発表、更に米国が0.75%の利上げを発表すると、世界的に景気減速懸念が強まり、10日以降4営業日連続の大幅下落となり、15日終値は1,880.93ポイントと3ヶ月ぶりに1,900ポイントを割り込んだ。直ぐに1,900ポイント台を回復すると、米国相場の上昇を背景に23日以降5営業日連続上昇し、月末は1,966.90ポイントで終了した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、国内法人(投資信託及び金融機関)が買越し、外国人投資家及び証券会社(自己取引部門)が売越しとなった。個人投資家及び投資信託がともにコロナショック後の2020年6月以来の買越額となった点から、大きな下落局面における底値を窺う動きと見られる。一方、外国人投資家が小幅ではあるが2ヶ月連続の売越しとなった。4月以降欧米のREIT指数が急落している点からもREITに対する慎重な姿勢が見られる。

個別銘柄では全61銘柄うち、15銘柄が上昇、45銘柄が下落、1銘柄が変化なし。
東急リアル・エステート投資法人(前月比+3.54%)、ケネディクス・オフィス投資法人(同+2.87%)を筆頭に、オフィスビル系と住宅系銘柄が比較的堅調な推移であった。一方、ラサールロジポート投資法人(前月比-9.07%)、CREロジスティクスファンド投資法人(同-8.89%)を筆頭に、物流施設系とホテル系銘柄が軟調な推移であった。またエスコンジャパンリート投資法人は資産運用会社に対する行政処分勧告を受け、前月比-8.36%の下落となった。

個別銘柄の動向では、星野リゾート・リート投資法人(HRR)が公募増資を発表した。HRRは、2021年上期にスポンサーを割当先とする第三者割当増資、2021年下期から2期連続の公募増資によって、これで3期連続の増資となる。
コロナ禍の影響を大きく受けたホテル銘柄において、HRRが唯一積極的に外部成長を継続している。その背景には、他のホテル銘柄のNAV倍率が1倍割れであるのに対し、HRRは今回の公募増資を公表した6月15日時点で1.24倍と高い点にある。コロナショックの2020年3月には、他のホテル銘柄同様にHRRの投資口価格も急落したが、その後順調に回復し、2021年にはコロナ禍前を上回る水準で推移しており、他のホテル銘柄に比べて投資口価格への影響が限定的である点が顕著である。更にスポンサーを含め固定賃料の減免が実施されていないことや、スポンサーの星野リゾートがコロナ禍におけるマイクロツーリズム(近隣の旅行)をいち早く提唱し、星野リゾート運営のホテルの稼働が比較的早く回復したこと、スポンサーが日本政策投資銀行と共同で開発ファンドを設立し、アフターコロナを見据えホテルの開発を進めていたこと等、収益低下が限定的であったことや、外部成長の準備を進めていたことも、積極的な外部成長への転換の要素であったと言える。

エスコンジャパンリート投資法人の資産運用会社であるエスコンアセットマネジメント(EAM)に対し、証券取引等監視委員会が行政処分を行うよう金融庁等に勧告した。EAMは、利害関係人であるスポンサーとの不動産取引において、特定の鑑定会社に対し鑑定評価額の引き上げや鑑定報酬の引き下げの不適切な働きかけを行い、鑑定会社を選定していた。
過去にも、2008年にプロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ(投資法人の合併に伴い現在は消滅)が同様に、鑑定会社の選定及び鑑定価格の提示に関する法令違反が認められ、業務改善命令を受けた。
EAMはもちろんREIT全体で改めて法令遵守及び運営体制を見直す機会となろう。



<市況データ>

 

2022年6月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,966.90

-39.13

東証REIT指数(配当込み)

4,487.40

-75.92

時価総額合計

16兆3,160億円

-3,053億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.70%

+0.08



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2020年7月~2022年6月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2022年6月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 676,000 -3.43% 3.62% 1,149,870 7.05%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 624,000 -2.35% 3.61% 864,371 5.30%
8953 日本都市ファンド投資法人 105,700 -2.94% 4.29% 738,747 4.53%
8954 オリックス不動産投資法人 184,200 -1.07% 4.12% 508,392 3.12%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 398,500 -2.92% 3.89% 397,375 2.44%
8956 NTT都市開発リート投資法人 148,000 -2.70% 3.66% 207,442 1.27%
8957 東急リアル・エステート投資法人 198,800 3.54% 3.58% 194,347 1.19%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 106,100 -3.81% 4.55% 100,688 0.62%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 142,300 -1.04% 4.36% 443,739 2.72%
8961 森トラスト総合リート投資法人 142,000 -1.32% 4.08% 187,440 1.15%
8963 インヴィンシブル投資法人 39,900 -6.78% 0.39% 243,264 1.49%
8964 フロンティア不動産投資法人 523,000 -1.51% 4.20% 282,943 1.73%
8966 平和不動産リート投資法人 146,100 0.27% 4.26% 162,716 1.00%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 313,500 -3.24% 3.22% 292,809 1.79%
8968 福岡リート投資法人 168,400 0.12% 4.16% 134,046 0.82%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 681,000 2.87% 4.16% 291,815 1.79%
8975 いちごオフィスリート投資法人 84,400 -1.86% 4.86% 127,728 0.78%
8976 大和証券オフィス投資法人 696,000 0.14% 4.02% 335,840 2.06%
8977 阪急阪神リート投資法人 149,400 -0.07% 3.94% 103,863 0.64%
8979 スターツプロシード投資法人 241,800 -0.49% 3.77% 61,363 0.38%
8984 大和ハウスリート投資法人 307,500 -3.45% 3.64% 713,400 4.37%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 67,800 1.50% 0.54% 302,863 1.86%
8986 大和証券リビング投資法人 119,000 0.85% 3.66% 262,382 1.61%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 122,500 -5.04% 4.57% 163,856 1.00%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 682,000 1.79% 2.97% 343,368 2.10%
3234 森ヒルズリート投資法人 152,300 0.07% 3.99% 291,857 1.79%
3249 産業ファンド投資法人 179,500 -5.72% 3.41% 371,568 2.28%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 361,000 0.14% 3.16% 499,985 3.06%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 217,600 1.63% 3.78% 227,557 1.39%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 404,500 -1.46% 4.55% 328,682 2.01%
3281 GLP投資法人 165,700 0.00% 3.39% 744,054 4.56%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 335,000 -1.18% 3.20% 239,854 1.47%
3283 日本プロロジスリート投資法人 334,000 -2.62% 2.93% 891,897 5.47%
3287 星野リゾート・リート投資法人 656,000 -5.61% 2.43% 167,296 1.03%
3290 Oneリート投資法人 268,600 -4.38% 5.11% 72,111 0.44%
3292 イオンリート投資法人 153,100 -0.65% 4.27% 313,008 1.92%
3295 ヒューリックリート投資法人 159,800 -1.42% 4.49% 230,112 1.41%
3296 日本リート投資法人 364,000 -4.34% 4.60% 163,775 1.00%
3451 トーセイ・リート投資法人 135,300 1.58% 5.28% 48,912 0.30%
3309 積水ハウス・リート投資法人 80,400 1.13% 4.19% 356,263 2.18%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 275,400 -0.97% 4.75% 160,332 0.98%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 164,400 -0.54% 4.03% 59,102 0.36%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 135,700 -0.88% 4.19% 104,438 0.64%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 169,400 0.95% 3.89% 798,755 4.90%
3463 いちごホテルリート投資法人 94,500 -0.74% 1.79% 24,095 0.15%
3466 ラサールロジポート投資法人 166,500 -9.07% 3.68% 297,203 1.82%
3468 スターアジア不動産投資法人 61,400 0.99% 4.81% 109,868 0.67%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 134,800 -2.67% 5.45% 25,912 0.16%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 513,000 -7.73% 3.26% 295,488 1.81%
3472 大江戸温泉リート投資法人 70,600 -0.14% 4.19% 16,615 0.10%
3476 投資法人みらい 49,900 -3.48% 5.15% 88,395 0.54%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 125,600 -4.41% 3.49% 62,800 0.38%
3481 三菱地所物流リート投資法人 460,000 -2.13% 3.25% 206,970 1.27%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 188,600 -8.89% 3.75% 106,502 0.65%
3488 ザイマックス・リート投資法人 126,800 -1.55% 5.49% 31,656 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 117,300 -2.82% 4.80% 67,448 0.41%
3493 アドバンス・ロジスティクス投資法人 150,400 -8.24% 3.63% 90,259 0.55%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 123,800 -8.36% 5.42% 43,574 0.27%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 97,400 -0.10% 5.50% 45,495 0.28%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 144,800 -5.97% 3.67% 98,698 0.60%
2989 東海道リート投資法人 118,000 -0.84% 5.44% 20,862 0.13%

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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