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J-REIT市況月次レポート 2022年9月

1.REIT全体市況

9月の東証REIT指数は、前月比-4.35%の下落。同期間のTOPIXと比べて値動きは限定的であったが、一ヶ月通して概ね近似した推移となった。
月前半は、欧米の金融引締めの方向感を背景に株式相場が乱高下したのに対し、東証REIT指数は2,010~2,035ポイントのレンジで安定的に推移した。しかし月後半は、米FRBが3回連続となる0.75%の利上げを決定し、更なる金融引締めが続くとの見方に加え、英国債相場の急落で英国の財政悪化懸念も重なり、株式相場とともに東証REIT指数も下落に転じた。26日に2ヶ月ぶりに2,000ポイントを割り込むと、28日には1,916.79ポイントへ急落し、6月以来3ヶ月ぶり安値を付けた。但し、月末に掛けて反発し、1,945.25ポイントまで回復して終了した。

東証が発表する投資部門別売買動向によれば、9月は外国人、国内金融機関、証券会社(自己取引部門)が買越しとなる一方、投資信託や生損保が5ヶ月ぶりの売越しとなる動きが目立った。売買シェアの55%を占める外国人投資家は、欧米の金融引締めを背景に世界的にREITの売り圧力が掛かるなか、日銀の金融緩和や円安を裏付けにJ-REITへ資金を向けていると見られる。一方、投資信託や生損保の売越しは、投資口市況が軟調ななか利益確定や持ち高調整と考えられよう。

銘柄別に見ると、全61銘柄うち、7銘柄が上昇、53銘柄が下落、1銘柄が変動なし。インヴィンシブル投資法人、いちごホテルリート投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人等のホテル銘柄が、入国制限撤廃に伴うインバウンド期待を背景に上昇した。
一方、産業ファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人等の物流施設銘柄や、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人の大型オフィスビル銘柄、増資を発表した大和証券リビング投資法人の下落率が高くなった。既に投資口価格が高く分配金利回りの更なる低下余地が限定的な物流施設を中心に利益確定の動きと見られる。

個別銘柄の運用動向では、9月は大和証券リビング投資法人(DLI)が公募増資を発表した。DLIは、大和証券グループのスポンサーのもと、2020年に日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人が合併し、住宅・ヘルスケアの住宅系複合REITとなった。大和証券グループが不動産運用事業の拡大を目的に2021年に大和証券リアルティを設立し、REIT向け物件のウェアハウジング(一時保有)機能を高めたことや、介護事業を行うグッドタイムリビングを傘下に置き介護事業へ参入したこと等のバックアップを背景に、DLIは賃貸住宅の取得環境が厳しいなかでも外部成長の速度を高めた。今回の増資によって資産規模は合併時の3,027億円から3,617億円と2年半で20%拡大し、住宅系REITとしてはアドバンス・レジデンス投資法人に次いで2番目に大きいREITに成長した。大和証券グループの中期経営計画によれば、2023年度へ向け住宅・ヘルスケア施設の資産拡大目標を掲げており、グループ内の不動産運用事業の中核資産として更なる成長が期待できよう。

東急リアル・エステート投資法人(TRE)が「二子玉川ライズ」の持分を2023年1月に取得する。取得額202億円は、ポートフォリオの中で渋谷駅前の商業施設「cocoti」に次いで2番目に大きい旗艦物件となる。TREは不動産価格の循環に応じてキャピタルゲインを狙う投資方針を持つ。現在のような不動産価格高騰時には物件入替えを積極的に行うため、物件取得に動きづらいが、二子玉川ライズの希少性や資産性、収益の安定性に着目した。本物件取得により資産規模は上場20年にして初めて2,500億円に到達する見込み。但し運用会社によれば物件売却・入替期が継続している認識から、更に物件売却を進める可能性も考えられる。


<市況データ>

 

2022年9月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,945.25

-88.46

東証REIT指数(配当込み)

4,488.86

-194.76

時価総額合計

16兆1,429億円

-7,331億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.73%

+0.15



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2020年10月~2022年9月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2022年9月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 636,000 -8.36% 3.62% 1,081,830 6.70%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 597,000 -7.44% 3.77% 826,970 5.12%
8953 日本都市ファンド投資法人 108,800 -1.63% 4.19% 760,413 4.71%
8954 オリックス不動産投資法人 185,000 -3.39% 4.22% 510,600 3.16%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 393,000 -4.73% 3.91% 391,891 2.43%
8956 NTT都市開発リート投資法人 147,700 -1.86% 3.66% 207,021 1.28%
8957 東急リアル・エステート投資法人 197,100 -0.71% 3.35% 192,685 1.19%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 109,700 -1.88% 4.40% 104,105 0.64%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 149,500 0.88% 4.15% 466,191 2.89%
8961 森トラスト総合リート投資法人 137,700 -5.10% 4.32% 181,764 1.13%
8963 インヴィンシブル投資法人 45,600 6.29% 0.73% 278,016 1.72%
8964 フロンティア不動産投資法人 533,000 0.00% 4.12% 288,353 1.79%
8966 平和不動産リート投資法人 151,700 -3.99% 4.11% 168,953 1.05%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 310,500 -6.05% 3.32% 290,007 1.80%
8968 福岡リート投資法人 168,700 -0.94% 4.15% 134,285 0.83%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 681,000 -5.42% 4.20% 288,890 1.79%
8975 いちごオフィスリート投資法人 85,200 -1.39% 4.81% 128,939 0.80%
8976 大和証券オフィス投資法人 672,000 -4.55% 4.05% 324,259 2.01%
8977 阪急阪神リート投資法人 151,700 -2.51% 3.94% 105,462 0.65%
8979 スターツプロシード投資法人 252,600 -1.48% 3.61% 64,104 0.40%
8984 大和ハウスリート投資法人 301,000 -6.52% 3.72% 698,320 4.33%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 72,100 4.80% 0.46% 322,071 2.00%
8986 大和証券リビング投資法人 114,800 -7.64% 3.82% 253,121 1.57%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 133,400 1.52% 4.20% 178,436 1.11%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 656,000 -3.95% 3.13% 330,278 2.05%
3234 森ヒルズリート投資法人 156,300 -0.06% 3.90% 299,522 1.86%
3249 産業ファンド投資法人 164,100 -10.72% 3.74% 339,690 2.10%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 354,500 -3.67% 3.23% 490,983 3.04%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 214,200 -5.26% 3.85% 224,001 1.39%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 423,000 -2.20% 4.41% 343,715 2.13%
3281 GLP投資法人 160,100 -5.77% 3.25% 718,908 4.45%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 329,000 -3.66% 3.28% 235,558 1.46%
3283 日本プロロジスリート投資法人 316,500 -9.70% 3.10% 845,166 5.24%
3287 星野リゾート・リート投資法人 671,000 3.39% 2.38% 171,479 1.06%
3290 Oneリート投資法人 263,400 -3.05% 5.01% 70,714 0.44%
3292 イオンリート投資法人 156,000 -0.76% 4.19% 318,937 1.98%
3295 ヒューリックリート投資法人 165,500 -0.30% 4.21% 238,320 1.48%
3296 日本リート投資法人 368,500 -3.53% 4.48% 165,799 1.03%
3451 トーセイ・リート投資法人 137,000 -1.86% 5.21% 49,526 0.31%
3309 積水ハウス・リート投資法人 81,200 -3.79% 4.15% 359,808 2.23%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 267,500 -6.17% 4.90% 155,732 0.96%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 181,200 -1.79% 3.73% 65,141 0.40%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 121,500 -4.41% 4.50% 101,905 0.63%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 159,700 -6.17% 4.12% 753,017 4.66%
3463 いちごホテルリート投資法人 101,900 4.94% 2.44% 25,982 0.16%
3466 ラサールロジポート投資法人 161,900 -5.93% 3.79% 288,992 1.79%
3468 スターアジア不動産投資法人 56,000 -2.61% 5.29% 107,615 0.67%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 131,500 -1.57% 5.54% 25,278 0.16%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 495,000 -9.17% 3.37% 285,120 1.77%
3472 大江戸温泉リート投資法人 65,300 -2.39% 4.35% 15,368 0.10%
3476 投資法人みらい 49,150 -3.82% 5.23% 87,066 0.54%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 132,900 0.45% 3.29% 66,450 0.41%
3481 三菱地所物流リート投資法人 451,500 -5.64% 3.38% 203,146 1.26%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 208,100 -2.76% 4.72% 117,514 0.73%
3488 ザイマックス・リート投資法人 123,300 -2.22% 5.01% 30,782 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 102,600 -4.20% 5.13% 65,520 0.41%
3493 アドバンス・ロジスティクス投資法人 150,200 -5.53% 3.66% 90,139 0.56%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 113,800 -5.72% 5.64% 40,054 0.25%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 96,700 -0.51% 4.63% 45,168 0.28%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 150,800 -4.44% 3.50% 102,788 0.64%
2989 東海道リート投資法人 119,300 -2.77% 5.36% 21,092 0.13%

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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1 新宿三井ビルディング 1,700億円
2 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
3 飯田橋グラン・ブルーム 1,135億円
4 汐留ビルディング 1,069億円
5 東京汐留ビルディング 825億円
株価値上り率ランキング
1 ジャパン・ホテル +1.40%
2 いちごホテル +1.15%
3 大江戸温泉 +0.64%
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