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J-REIT市況月次レポート 2021年12月

1.REIT全体市況

12月の東証REIT指数は、前月比+3.18%%の上昇。一ヶ月通してTOPIXに近似した推移となった。
欧米におけるオミクロン株の感染拡大により前月末に急落したが、過度な警戒感が後退し月初より回復基調となり、10日は2,071.16ポイントと一ヶ月ぶり高値を付けた。中旬に米国が量的金融緩和の縮小を早めるとの発表を受け、一時的に2,021.23ポイントに下落する場面もあったが、月末は米国相場の上昇を背景に再び2,070ポイント台を回復する等、米国の利上げ観測を背景に国内長期金利が上昇するも、東証REIT指数は底堅く推移した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、12月は国内金融機関や個人の売越しに対し、投資信託、証券会社、外国人が買越しとなった。

個別銘柄では、全61銘柄うち43銘柄が上昇した。なかでも日本ロジスティクスファンド投資法人を筆頭に物流施設特化型6銘柄が前月比+10%超の上昇率となった。一方、公募増資を発表した投資法人みらいが前月比-7.05%の下落となった。またユナイテッド・アーバン投資法人が-6.50%、大江戸温泉リート投資法人が-4.67%と、オミクロン株による感染拡大及び長期化を懸念し、物流施設や住宅等のコロナ禍の影響を受けにくい銘柄が上昇する一方、相対的に影響を受けやすい商業施設やホテル、オフィス系銘柄に下落傾向が見られる。

個別銘柄の動きでは、投資法人みらいが公募増資を発表した。投資法人みらいは総合型REITであるが、2016年上場後ホテルを積極的に取得したため、コロナ禍前にはホテルの投資比率が20%と比較的コロナ禍の影響を受けやすいポートフォリオ構成であった。その後2年間で、ディフェンシブ性の高い物件へ入替えや用途変更、コロナ禍前より売上げが低迷していた奈良の商業施設「ミ・ナーラ」の新規テナント誘致や運営体制の変更等の施策を実施し、課題と認識していた再生計画が概ね完了した。今後は資産拡大期のフェーズと認識し、2年ぶりに公募増資を行い外部成長に舵を切る。生活密着型商業施設、インダストリアル不動産、底地を中心にコロナ禍でも収益安定性の高い資産を取得し、更にディフェンシブなポートフォリオを構築する意向。

トーセイ・リート投資法人は、スポンサーであるトーセイを割当先とする第三者割当増資を行い7物件を取得する。第三者割当増資によって、投資口価格の影響を受けず柔軟に資金調達できる点を考慮した。結果的に1口当たり利益の希薄化の影響もなく、増資公表後の投資口価格は堅調に推移した。

運用の長い銘柄や資産規模が大きい銘柄において物件入替えの動きが加速する。コロナ禍の長期化によりオフィス市況が悪化し、内部成長が厳しい一方、不動産価格は依然として高いことから、含み益を持つ物件を売却する事例が多い。物件売却益を活用し、賃貸収益の減少による減配リスクを回避したり、内部留保によって将来の減配リスクに備える動きが進んでいる。
一方、ホテル系銘柄については、当期損失を回避する目的や有利子負債を圧縮し財務の安定を目的に、保有資産を売却する傾向にある。


<市況データ>

 

2021年12月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

2,066.33

+63.75

東証REIT指数(配当込み)

4,624.94

+154.81

時価総額合計

16兆9,957億円

+5,809億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.51%

-0.10



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2020年1月~2021年12月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2021年12月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 670,000 -4.29% 3.58% 1,107,175 6.51%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 653,000 -0.31% 3.51% 904,542 5.32%
8953 日本都市ファンド投資法人 99,100 1.33% 4.54% 692,619 4.08%
8954 オリックス不動産投資法人 179,800 -0.39% 3.69% 496,248 2.92%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 399,000 -1.36% 3.83% 382,342 2.25%
8956 NTT都市開発リート投資法人 155,200 3.33% 4.32% 217,534 1.28%
8957 東急リアル・エステート投資法人 198,000 6.22% 3.91% 193,565 1.14%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 120,400 1.01% 4.00% 115,811 0.68%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 135,200 -6.50% 4.59% 421,599 2.48%
8961 森トラスト総合リート投資法人 144,800 2.26% 4.20% 191,136 1.12%
8963 インヴィンシブル投資法人 36,400 -4.34% 0.46% 221,925 1.31%
8964 フロンティア不動産投資法人 497,000 0.00% 4.34% 268,877 1.58%
8966 平和不動産リート投資法人 156,300 3.72% 3.65% 165,011 0.97%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 356,500 13.54% 2.73% 322,659 1.90%
8968 福岡リート投資法人 166,800 2.21% 4.20% 132,773 0.78%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 711,000 3.19% 3.94% 304,671 1.79%
8975 いちごオフィスリート投資法人 82,900 -3.15% 5.01% 125,458 0.74%
8976 大和証券オフィス投資法人 700,000 -1.96% 4.00% 341,662 2.01%
8977 阪急阪神リート投資法人 158,400 0.13% 3.69% 110,120 0.65%
8979 スターツプロシード投資法人 237,900 5.55% 3.80% 60,374 0.36%
8984 大和ハウスリート投資法人 348,500 7.73% 3.26% 808,520 4.76%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 56,200 -4.10% 0.21% 251,046 1.48%
8986 大和証券リビング投資法人 118,500 8.32% 3.68% 261,279 1.54%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 133,300 0.38% 4.20% 180,355 1.06%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 663,000 6.94% 3.08% 333,802 1.96%
3234 森ヒルズリート投資法人 156,100 3.79% 3.70% 299,139 1.76%
3249 産業ファンド投資法人 222,100 9.52% 2.75% 459,751 2.71%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 380,000 9.04% 2.95% 526,300 3.10%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 222,300 7.86% 3.69% 221,385 1.30%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 416,000 -3.70% 4.48% 342,266 2.01%
3281 GLP投資法人 198,900 10.32% 3.05% 893,134 5.26%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 341,500 7.05% 3.14% 236,657 1.39%
3283 日本プロロジスリート投資法人 407,000 10.15% 2.40% 1,085,119 6.38%
3287 星野リゾート・リート投資法人 653,000 2.51% 2.25% 159,564 0.94%
3290 Oneリート投資法人 302,000 2.65% 4.74% 81,077 0.48%
3292 イオンリート投資法人 161,100 5.99% 4.09% 329,364 1.94%
3295 ヒューリックリート投資法人 173,100 3.84% 4.22% 249,264 1.47%
3296 日本リート投資法人 410,000 -2.73% 4.98% 184,471 1.09%
3451 トーセイ・リート投資法人 132,600 4.82% 5.37% 47,936 0.28%
3309 積水ハウス・リート投資法人 85,700 3.88% 3.95% 379,748 2.23%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 283,000 1.04% 4.79% 164,756 0.97%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 161,800 4.72% 4.00% 50,320 0.30%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 128,800 8.42% 4.19% 99,128 0.58%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 161,800 0.25% 4.00% 762,919 4.49%
3463 いちごホテルリート投資法人 78,700 -3.91% 1.77% 20,066 0.12%
3466 ラサールロジポート投資法人 202,600 8.23% 3.03% 361,641 2.13%
3468 スターアジア不動産投資法人 63,300 2.93% 4.63% 113,268 0.67%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 132,000 -1.86% 5.80% 20,154 0.12%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 645,000 10.63% 2.42% 349,590 2.06%
3472 大江戸温泉リート投資法人 71,500 -4.67% 4.43% 16,827 0.10%
3476 投資法人みらい 49,450 -7.05% 5.15% 87,341 0.51%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 124,200 -1.97% 1.68% 62,100 0.37%
3481 三菱地所物流リート投資法人 524,000 10.78% 2.67% 204,955 1.21%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 226,200 3.29% 3.11% 127,735 0.75%
3488 ザイマックス・リート投資法人 116,800 5.23% 5.13% 26,093 0.15%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 116,100 4.31% 5.17% 66,758 0.39%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 183,100 6.58% 2.95% 109,883 0.65%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 143,400 5.52% 4.98% 50,472 0.30%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 119,500 -3.71% 4.74% 55,818 0.33%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 176,000 10.00% 2.96% 119,964 0.71%
2989 東海道リート投資法人 111,200 5.20% 4.46% 19,660 0.12%


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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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2 Oneリート +2.27%
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