１．REIT全体市況
10月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+3.12%と、同期間のTOPIXの上昇率4.99%より小幅ながらも、これで5月以降6ヶ月連続の上昇となり、REIT全体の時価総額は初めて17兆円を突破した。
月初は9月後半の上昇基調から引き続き上昇して始まり、リーマンショック後の高値を連日更新した。しかし米中貿易協議の進展を受け、リスク回避姿勢が後退し、長期金利が上昇に反転すると、東証REIT指数は中旬にやや失速し、月末は2,250ポイント付近の高値圏で膠着状態となった。5月以降長く続いた上昇基調に漸く一服感も見られるが、金融市場では日銀が将来的な利下げの可能性を示唆する一方、長期金利が上昇に転じている点から、今後の東証REIT指数の方向性が見えづらくなっている。
一方、東証REIT指数の上昇に伴い、REIT全体の平均分配金利回りは一時3.38%と、2016年7月以来3年3ヶ月ぶりの低水準となった。
個別銘柄では、全63銘柄うち55銘柄が上昇した。なかでも、阪急阪神リート投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、日本リテールファンド投資法人が、いずれも前月比+10%超の上昇率を示した。
用途別では、従来上昇を牽引していたオフィスビル、住居、物流施設系銘柄が横ばいであったが、これらに代わって相対的に出遅れ感のあった商業施設、ホテル、総合型銘柄が上昇した。
個別銘柄の運用状況では、ケネディクス商業リート投資法人とトーセイ・リート投資法人が公募増資を発表した。
ケネディクス商業リート投資法人は、商業施設系REITであるが、通常REITが投資対象としているGMSを中心とした大型の郊外型商業施設とは一線を画し、相対的に規模が小さく、来店頻度の高い生活密着型商業施設を中心に投資する独自性を持つ。近年は物流施設と商業施設の役割がより密接となってきたことから、地域配送センター等の物流施設を投資対象に追加した。直近では9月にポートフォリオの約7％を占める旗艦物件であり、唯一のGMSが主要テナントであった「フルルガーデン八千代」を売却。これにより資産規模が一時的に減少したが、今回の増資資金で新たに資産を取得し、資産規模は2,250億円と売却前を上回る。物件入替えによって、資産規模を拡大しながら、将来的なリスク回避とポートフォリオ分散を図るとともに、分配金の増加を実現。当面の目標である1口当たり巡航分配金6,500円が視野に入ってきた。
トーセイ・リート投資法人は、2014年11月に上場以降毎年11月に増資を行っている。今回の増資に併せてスポンサーのトーセイから12物件を取得し、資産規模は20％増の687億円となる。首都圏を中心にREITとしては比較的小規模のオフィスビル及び住宅を中心に構成されており、NOI利回りは高い一方、築年数の経過による将来的な競争力の低下や二次三次空室リスクへの対応が課題となろう。またホテルや物流施設をポーフォリオの20%を上限に追加する方針変更を2018年に行ったが、未だ取得に至っていない点から、スポンサーのパイプラインに期待が掛かる。
＜市況データ＞
|
|
2019年10月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,245.01 |
+67.83 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,625.77 |
+148.00 |
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時価総額合計 |
17兆 525億円 |
+5,390億円 |
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平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.40% |
-0.09 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2017年11月～2019年10月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2019年10月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 820,000 | -1.20% | 2.64% | 1,157,840 | 6.79% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 737,000 | 1.66% | 2.71% | 1,020,900 | 5.99% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 252,000 | 10.24% | 3.61% | 659,740 | 3.87% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 244,400 | 3.56% | 3.01% | 674,544 | 3.96% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 519,000 | 1.17% | 2.88% | 479,037 | 2.81% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 162,100 | 2.21% | 3.44% | 213,485 | 1.25% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 208,000 | 1.12% | 3.15% | 203,341 | 1.19% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 146,400 | 0.21% | 3.09% | 140,820 | 0.83% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 218,000 | 5.31% | 3.16% | 679,797 | 3.99% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 196,500 | 1.39% | 3.74% | 259,380 | 1.52% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 68,300 | 2.40% | 5.05% | 416,414 | 2.44% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 482,500 | 4.78% | 4.37% | 250,418 | 1.47% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 142,800 | 2.66% | 3.43% | 144,920 | 0.85% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 274,700 | 2.73% | 3.55% | 248,624 | 1.46% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 185,300 | 0.87% | 3.96% | 147,499 | 0.86% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 846,000 | -0.94% | 3.19% | 362,519 | 2.13% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 111,100 | -1.24% | 3.81% | 170,237 | 1.00% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 861,000 | 2.62% | 3.04% | 423,506 | 2.48% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 183,900 | 14.01% | 3.38% | 127,847 | 0.75% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 210,000 | 1.99% | 4.24% | 53,293 | 0.31% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 314,500 | 3.45% | 3.60% | 652,588 | 3.83% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 89,700 | 11.29% | 4.11% | 400,273 | 2.35% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 103,600 | 4.12% | 3.86% | 169,910 | 1.00% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 185,900 | 5.39% | 3.09% | 242,730 | 1.42% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 680,000 | 1.04% | 2.89% | 329,475 | 1.93% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 125,400 | 5.64% | 3.14% | 206,048 | 1.21% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 178,600 | 4.08% | 3.21% | 334,868 | 1.96% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 169,300 | 9.09% | 3.64% | 303,727 | 1.78% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 359,000 | 1.13% | 3.06% | 497,215 | 2.92% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 222,500 | 4.36% | 3.65% | 201,909 | 1.18% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 570,000 | 3.26% | 3.46% | 439,598 | 2.58% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 140,800 | -1.81% | 3.67% | 539,746 | 3.17% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 352,000 | 1.44% | 2.93% | 225,574 | 1.32% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 302,000 | 1.99% | 2.97% | 709,443 | 4.16% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 590,000 | -1.01% | 4.46% | 130,899 | 0.77% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 339,500 | 6.93% | 4.52% | 81,449 | 0.48% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 155,400 | 4.37% | 3.95% | 291,113 | 1.71% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 206,200 | 3.83% | 3.36% | 270,534 | 1.59% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 469,000 | 3.88% | 3.74% | 211,017 | 1.24% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 21,810 | 1.49% | 3.48% | 194,093 | 1.14% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 214,300 | 7.91% | 3.95% | 15,994 | 0.09% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 138,500 | 0.51% | 5.10% | 39,198 | 0.23% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 99,900 | 3.10% | 3.21% | 428,438 | 2.51% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 297,600 | 9.90% | 4.37% | 159,216 | 0.93% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 138,900 | 0.14% | 4.65% | 43,198 | 0.25% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 121,600 | -1.94% | 4.53% | 72,060 | 0.42% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 206,500 | 5.79% | 3.15% | 939,017 | 5.51% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 136,300 | 5.50% | 5.65% | 34,753 | 0.20% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 160,900 | 3.94% | 3.97% | 219,307 | 1.29% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 117,700 | 0.94% | 4.71% | 63,655 | 0.37% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 135,600 | 9.00% | 5.01% | 17,945 | 0.11% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 450,500 | 0.00% | 2.86% | 170,740 | 1.00% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 98,900 | 7.38% | 4.77% | 23,276 | 0.14% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 98,400 | 1.44% | 4.12% | 32,767 | 0.19% |
| 3476 | 投資法人みらい | 63,500 | -0.94% | 4.93% | 100,434 | 0.59% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 146,900 | 2.51% | 4.64% | 73,450 | 0.43% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 353,500 | 2.61% | 3.33% | 107,098 | 0.63% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 139,700 | 3.64% | 4.31% | 36,217 | 0.21% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 133,300 | 1.83% | 4.50% | 29,779 | 0.17% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 125,600 | 7.08% | 5.37% | 58,090 | 0.34% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 126,800 | 8.93% | 3.69% | 45,286 | 0.27% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 132,200 | 8.45% | 5.25% | 31,331 | 0.18% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 126,000 | 5.18% | 4.01% | 44,957 | 0.26% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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