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グローバル・ワン不動産投資法人 (8958)

J-REIT銘柄情報

8958 グローバル・ワン不動産投資法人

グローバル・ワン不動産投資法人が第40期決算、ダイビルと物件交換を発表

(2023/11/16)

グローバル・ワン不動産投資法人(GOR)が、第40期(2023年9月期)決算を発表した。 第40期は、「グローバル・ワン名古屋伏見」を取得、「大手町ファーストスクエア」を追加売却した。ポートフォリオ全体の期末稼働率は96.6%と前期より0.3ポイント上昇。新規物件の収益や物件売却益の増加等が寄与し、前期比14.7%増益。物件売却益のうち246百万円を内部留保するも、1口当たり分配金は3,038円と6.2%増となった。 期末のポートフォリオは13物件、資産規模(取得額合計)は2,125億円、有利子負債比率は45.2%。 併せてダイビルと2024年3月に物件交換を行うことを発表した。 GORが取得する物件は、大阪にある「新ダイビル」の共有持分5%と「土佐堀ダイビル」の共有持分20%。2物件の取得額は計79.16億円。 一方、GORが売却する物件は、港区にある「楽天クリムゾンハウス青山」の準共有持分20%。売却額は80.55億円。テナント集中リスクの高い物件の一部を売却することで、テナント分散を実現し、収益の安定性を高める目的。交換取引により圧縮記帳を行うため、売却益が発生しない一方、取得物件の簿価を引き下げ、利回りを高める。 第41期(2024年3月期)は、 上記交換取引の他、「グローバル・ワン上野」を取得、「大手町ファーストスクエア」の一部と「淀屋橋フレックスタワー」を売却する。ポートフォリオ全体の期中期末稼働率は97.2%と前期より0.6ポイント上昇する想定。稼働上昇やフリーレント解消により既存物件は増収となる一方、物件入替えに伴う売却物件の減収により、前期比0.9%減益を見込む。296百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は2,959円と前期比2.6%減となる見通し。 第42期(2024年9月期)は、引き続き「大手町ファーストスクエア」の持分を追加売却する。横浜プラザビルの大口テナント退去による影響でポートフォリオ全体の期末稼働率は95.4%へ低下する想定。フリーレント解消により既存物件が増収となるが、物件売却益の減少により、前期予想比19.4%減益を見込む。223百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は2,400円となる見通し。 引き続き中期目標である資産規模2,500億円、大手町ファーストスクエア売却後の1口当たり巡航分配金2,400円以上を目指す。

           
  第40期実績 第41期予想 前期比 第42期予想 前期比
営業収益 7,239百万円 7,191百万円 ▲0.7% 6,443百万円 ▲10.4%
当期利益 3,353百万円 3,322百万円 ▲0.9% 2,678百万円 ▲19.4%
分配金総額 3,107百万円 3,026百万円 ▲2.6% 2,454百万円 ▲18.9%
1口当たり分配金 3,038円 2,959円 ▲2.6% 2,400円 ▲18.9%
     
<取得>          
物件名称 新ダイビル(共有持分5%)    
所在地 大阪府大阪市北区    
取得金額 3,455百万円    
想定NOI利回り 3.3%    
還元利回り 3.0%    
竣工時期 2015年3月1日    
取得日 2024年3月28日    
売主 ダイビル(株)    
<取得>          
物件名称 土佐堀ダイビル(共有持分20%)    
所在地 大阪府大阪市西区    
取得金額 4,461百万円    
想定NOI利回り 4.2%    
還元利回り 3.5%    
竣工時期 2009年7月1日    
取得日 2024年3月28日    
売主 ダイビル(株)    
<売却>          
物件名称 楽天クリムゾンハウス青山(準共有持分20%)    
所在地 東京都港区    
売却額 8,055百万円    
簿価(2023/9末時点) 6,842百万円    
売却益 無し    
売却日 2024年3月28日    
売却先 ダイビル(株)    

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