今回取り上げるのは、2023年3月17日に開示されたイオンリート投資法人（以下AEON)の20期（2023年1月期）決算短信・決算説明資料です。
資産運用会社は、イオン株式会社の100%子会社であるイオン・リートマネジメント株式会社にて、AEONは2013年11月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等（決算説明資料より抜粋）

第20期のトピックス

１．投資環境

不動産投資市場は、日銀の金融政策の動向には注意を払いつつも、国内外の投資家の物件取得意欲は高い状況が続いている。アセットタイプやエリアにより過熱感に差はあるものの、今後も個別物件の収益性の見極め及び金利動向等を踏まえた取引のタイミングが重要になると考えている。

２. 外部成長

自己資金を活用しイオンモール千葉ニュータウン（モール棟、シネマ・スポーツ棟）の底地の一部（取得価額８百万円）を追加取得した。

当期末の保有物件は47件、資産規模は4,470億円。

３. 内部成長

内部成長としては、「イオンモール倉敷」において、バス停待合スペースとして使用されていたエリアを託児所誘致に伴い新たに賃貸区画として形成したほか、中庭・テラスエリアの屋外階段の一部を遊具（すべり台）に変更するなど、子育て世代を意識した活性化工事を行った。また、「イオンモール下妻」においては、物件のイメージ向上や機能性向上のため、外壁塗装工事等を行い、「イオンモール札幌平岡」や「イオンモール苫小牧」では、グリーンリースに基づき、空調設備による電気消費量や温室効果ガス排出量の削減を目的にインバーター盤の設置工事を行い、当該工事により削減される借主（マスターレッシー）の光熱費の一部を本投資法人にて賃料増額分として享受できるよう環境に配慮した条項を含んだ契約を締結した。このような物件の競争力強化や、機能維持及び向上を目的とした投資も推進している。

４. 資金調達の概要

当期においては、2022年10月20日に返済期限の到来する借入金208億円の借換え資金に充当するため、42億円、30億円、33億円、57億円、46億円（合計208億円）の借入れを行った。また、この内、33億円については、本投資法人が策定したサステナビリティファイナンス・フレームワークに基づいたグリーン適格資産の取得資金に充当した借入金の返済資金であり、グリーンローンでの調達を実施した。

当期末（2023年1月31日現在）の有利子負債残高は1,791億円であり、LTVは44.6％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）