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2023年03月17日

決算情報拾い読み ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人

2023年1月期(第22期)決算説明資料

今回取り上げるのは、2023年3月15日に開示されたケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(以下KDR)の22期(2023年1月期)決算説明資料です。
資産運用会社は、ケネディクス株式会社が100%出資するケネディクス不動産投資顧問株式会社にて、KDRは2012年4月に上場しております。また、2018年3月には、主な投資対象がヘルスケア施設であるジャパン・シニアリビング投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併をおこないました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

投資クライテリアと立地 (決算説明資料より抜粋)
〇 居住用施設(投資比率60%以上)
 ・東京経済圏への重点投資
 ・都心のみならず、都心近郊部所在物件へも投資
 ・住戸タイプの分散を目指す
〇 ヘルスケア施設(投資比率30%以下)
 ・オペレーターの分散を図りながら、優良オペレーターが運営する施設の取得
〇 その他(宿泊施設等)(投資比率10%以下)
 ・主に賃料固定の長期契約が締結されている物件に投資

 

第22期のトピックス

1.投資環境

居住用施設については、全般的に稼働率は安定的に推移しており、賃料についても、引き続き広い間取りのタイプを中心に賃料が上昇する傾向が見られた。

ヘルスケア施設を取り巻く環境については、我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、これまでどの国も経験したことがない超高齢社会を迎え、総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口が増加する「高齢化」は、今後も続いていくものと予想されている。それに呼応するように、近年においては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者向け施設が増加しているが、高齢者向け施設への需要は引き続き増加していくものと、本投資法人は考えている。新型コロナウイルス感染症拡大の状況下においても、各施設のオペレーターによる感染防止策を施した安定的な施設運営が継続されている。

宿泊施設については、新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和らいできたことに加えて、政府や自治体による旅行支援や訪日外国人の入国制限緩和により宿泊需要の後押しとなり、客室稼働及びADR共に回復傾向にある。

不動産売買市場については、投資家による不動産への投資意欲は旺盛であり、足もとにおいては活発な取引が行われている。

本投資法人の主な投資対象である賃貸住宅については依然として期待利回りは低水準のままであり、厳しい物件取得環境が続いていくものと考えられる。

 

2. 外部成長

本投資法人は、当期において、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、居住用施設2物件((「KDXレジデンス尾山台」取得価格:32.05億円)、(「KDXレジデンス浅草」取得価格:9.32億円))を取得した。

ヘルスケア施設6物件((「ツクイ・サンシャイン足立」取得価格:8.3億円)、(「SOMPOケアラヴィーレ一之江」取得価格:11.84億円)、(「ニチイホーム八幡山」取得価格:20.65億円))、(「ライフシップ大麻」取得価格:10.88億円)、(「ライフシップ湯の川」取得価格:10.2億円)、(「ライフシップ深川」取得価格:7.58億円)を取得。居住用施設1物件(「KDXレジデンス東桜II」譲渡価格11.8億円)を譲渡した。

当期末(2023年1月31日)現在の保有物件は居住用施設が141物件(取得価格の総額2,225.7億円)、ヘルスケア施設が37物件(取得価格の総額733.82億円)、宿泊施設が2物件(取得価格の総額49.6億円)の計180物件(取得価格の総額3,009.12億円)となった。

 

3. 内部成長(決算説明資料より抜粋)

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 決算説明会拾い読み

 

4. 資金調達の概要

新投資口の発行
当期においては、2022年12月7日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、公募増資により23,500口の新投資口の発行を行い、45.85億円の資金を調達した。また、2022年12月23日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、第三者割当増資により1,175口の新投資口の発行を行い、2.29億円を調達した。
これらの結果、当期末(2023年1月31日)現在の出資総額は1,303.79億円となっている。

借入の状況
当期において、新規物件の取得資金として新たに46億円の借入れを行い、当期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として62.5億円の借入れを行った。
この結果、当期末(2023年1月31日)現在の借入金残高は1,565.2億円、投資法人債を含めた有利子負債残高は1,642.2億円となり、有利子負債の平均残存年数は3.5年、平均金利は0.80%に、また長期負債比率は83.4%、固定金利比率は94.5%、総資産有利子負債比率(LTV)は50.2%となっている。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 決算説明会拾い読み

 

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 決算説明会拾い読み

 

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 決算説明会拾い読み

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