――大学や病院の近くを狙うというのは需要という面で合理的な上、面白いですね。スポンサーサイドの話になってしまいますが、大学や病院の近くで住居を開発する場合、事前に大学や病院と開発コンセプトを話し合うといったことはあるのでしょうか。

事前に物件の開発のコンセプトを大学や病院と打合せを行うということは基本的には行っていませんが、ある法人の近くで、法人の職員用の寮と保育所を併設したマンションを取得した事例はあります。
こちらの物件は当該法人にマスターリースをして頂いており、職員は職場から近い寮である住居部分に住むことや、子育て支援である保育所を利用することもできますので、利用される皆様から高い評価を頂いています。
まだ1件だけの試みではありますが、同じような需要は他でもあると思いますので、社会的貢献という面からも有意義な事業に育っていく可能性を秘めた試みだと思います。

――地方物件を取得、運営していく上で色々なご苦労もあろうかと思いますが、差支えない範囲で教えて頂いてよろしいでしょうか。

地方物件の場合、前のオーナーによる管理の差が非常に大きいという印象があります。非常に手間暇をかけてメンテナンスを行っているオーナー様から取得した物件は、多少築古でも新築物件と遜色ない競争力を有しています。
一方でメンテナンスにあまり力を入れていないオーナー様から取得してしまうと、水漏れ、雨漏り、亀裂などが取得後に発生する可能性がありますので、事前調査には本当に力を入れています。

――他のJ-REITではアップサイドを重視して割安の物件を敢えて取得する作戦を採っている所がありますが、同様の戦略は検討されていますでしょうか。

我々が重視しているのは「安定的に収益を出していける物件か否か」という点です。
そのため、物件の事前調査の段階でも「現在の収益力をどこまで維持していけそうか」を重視して分析を進めています。当然、現在の収益力維持に問題がなくアップサイドも狙える物件の取得を行っていますが、最初からアップサイド狙いで物件を取得することは考えていません。

――地方の物件を取得することについて投資家からは時にネガティブと言いますか、慎重な意見が出てくることもあろうかと思いますが、そうした投資家の不安を取り除くために貴投資法人がアピールされている点はありますでしょうか。

「地方の賃料は上がりにくいが下がりにくい」という点が一番のアピールポイントです。IPO時にはそのことに対して「え、本当なの？」と地方の物件に懐疑的な姿勢を崩さない機関投資家の方々も多かったのですが、そこから2年半のトラックレコードを積み重ねたことで、「え、本当なの？」と言われても「はい、本当です」と様々なデータで賃料の安定性をはじめとした地方物件の良さ、強みを示すことができるようになりました。おかげさまで「地方物件を主要投資対象とする」という本投資法人の運用方針にも理解や好感を示してくださる方々が増えています。

他に、アピールポイントとは少し違うのですが、地方物件を主要投資対象とするJ-REIT銘柄が増えてきたことも、投資家の皆様の地方物件に対する印象を改善する効果があったのではないかと思います。

一人で旗を振っていても注目されにくい場合がありますが、数社が参加し、投資家の皆様に頑張っている姿を見せることで地方への信頼感ができてきて、認めて頂けるようになるのではないかと思います。