第2部　グローバル・ワン不動産投資法人について

――GORの強みや特色について。従来、近・新・大の方針を強く打ち出されていましたが、ポートフォリオに入れ替え等もあり、改めてGORの現状や今後目指している方向をお聞かせください。

～ポートフォリオ構築方針の見直しにより、構造改革を遂行～

現在の売買マーケットの環境から見ると、2022年10月に近・新・大の物件取得の目線を大きく見直したことは、結果的に良い判断であったと考えています。取得基準の要素としては近・新・大は正しいですが、現在では必ずしも投資家の利益にならないため、築浅であったり規模が大きくなくても収益が伴っていればよいと思います。
但し、「近」という要素はより重要になっていると考えます。GORのポートフォリオは、そういった意味において、引き続き優良な物件を多く保有していることが強みでもあり特徴となっています。
今後は高騰している工事費等も考慮しながら、テナントの満足度向上に繋がる成長投資を行い、賃料収入の増加を目指していきます。具体的な投資事例とその効果を示すことで、強みをアピールしていくことを考えています。

～インフレや金利上昇に負けないポートフォリオ構築、潤沢な内部留保を内部成長の源泉へ～

内部成長については、インフレや金利上昇に負けないポートフォリオを構築していくことが、基本方針にあります。オフィスの賃貸マーケットが好調なため、賃料をしっかり上げることを愚直にやっていく予定です。
更に、潤沢な内部留保を内部成長に振り向けることも想定しています。これまでもポートフォリオの入れ替えに伴い物件の売却を行い、売却益の一部を内部留保として蓄えてきましたが、今後「横浜プラザビル」の6期分割売却によって35億円（3,500円/口）程度積み立てられる見込みです。この内部留保をうまく活用して、表面賃料アップのためのフリーレント付与に伴う一時的な収益減少の補填等に活用し収益の循環を図ること、また賃料増額の割合に応じてPM会社に対しインセンティブを付与する仕組みを導入し、PM会社とWin-Winの関係を築いていくための資金の裏付けにもなります。
このように内部留保が潤沢だからこそ、内部成長に資金を振り向けられる、積極的に投資に回すことを考えています。物件取得資金だけでなく、内部成長のための資金（Capex・テナント対応等）積極的に活用すること、内部成長があるため安心して投資できることを投資家に説明していきます。

――今後の外部成長について、物件取得方針や取得目線をお聞かせください。

～物件入れ替えでポートフォリオの収益向上へ～

第43期（2025年3月期）から第45期（2026年3月期）まで「アルカセントラル」の3期分割売却を先行して行いますので、その売却資金等を活用して物件の取得を行う予定です。
現在ブリッジスキームを活用して福岡と港区所在の2物件を保有しています。福岡所在のオフィスは新築、港区所在のオフィスはバリューアップ工事を行い、併せて250億円程度を第45期（2026年3月期）に取得することを企図しています。
また第43期には大口テナントの退去が予定されていた「品川シーサイドウエストタワー」を計画外で売却しましたが、入替物件はこれからソーシングしていく予定ですので、売買マーケット、資本コスト、投資口価格等を考慮しながら、厳選投資をしていくつもりです。
資産入替における取得時の物件利回りの目線は、売却物件の利回りよりも取得物件の利回りを高くしてポートフォリオ全体でプラスになるようにします。
投資地域については、主要な政令指定都市を対象としていますが、福岡エリアへの投資は初となります。現在はポートフォリオの利回りの観点から都心にある物件の取得が難しいことから、地域分散を図る意味でも、競争力のある物件であれば地方都市でも積極的に組み入れる姿勢です。

～私募ファンドで培った運用ノウハウを活用～

またGORの強みのひとつとして、資産運用会社である当社が私募ファンド事業も行っている点が挙げられます。私募ファンドは投資家の様々なニーズに合わせて多くのファンドを組成して運用資産残高を順調に伸ばしていますので、多くの物件情報が集まってくることがGORにとっても利点となります。
また私募ファンド事業では、バリューアッド型ファンドを組成しバリューアップ工事を多く手掛けております。
こういった私募ファンドで培ったノウハウを活用し、今回取得を開始した「明治安田生命大阪梅田ビル」や港区のオフィスのバリューアップを行い、賃料のアップサイドを狙います。