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2022年12月21日

「REITキーマンに聞く!」株式会社三菱UFJ銀行 次長 坂田 元樹氏

今回は、株式会社三菱UFJ銀行 ソリューションプロダクツ部 不動産ファイナンスグループREITチーム 次長 坂田 元樹氏に金融機関から見たREIT業界の動向に関してインタビュー形式でお話をしていただきました。

株式会社三菱UFJ銀行 坂田 元樹氏

――最後に、冒頭でも少しお話させていただきましたが、合併やスポンサーチェンジは金融機関から見て、どのように捉えていますか。

時代をさかのぼるとリーマンショックの時にREIT同士の合併であったり、運用会社を他社が買うといったようなことが多くありました。当時はいわゆる救済的な感じでした。足元出てきている案件は、例えば、今年の3月に公表された三菱商事ユービーエス・リアルティの株式をKKRに譲渡した事例や、直近では双日が双日リートアドバイザーズの株式をSBIグループに譲渡した事例があります。REITはスポンサーにおける重要な事業のひとつだと見ていますので、スポンサーが変わると見方自体を変えていく必要があります。ただそれは、マイナスの話ばかりであるかというと必ずしもそうではなく、新しいスポンサーによって新たなパイプラインが供給され、外部成長に資する取り組みがなされるようであれば我々としてもプラスに捉えています。こういった動きは今後も出てくるであろうと思っています。
一方で、合併や買収の話でひとつ気を付けなければいけないのは、パフォーマンスが悪くてNAV倍率が1倍を割っているようなケースですね。こういったREITをターゲットにTOBをかけて割安に不動産を買っていくみたいなこともできないわけではないです。そうならないようにするために運用会社各社もどうやって投資家の評価を高めていくかというようなところは既に議論されていると思いますが、さらに進めていかないといけないと思います。今後もM&Aは進んでいくと思いますし、我々も実際いくつか事前に相談を受けているケースもあったりします。その場合にレンダーとしてどういったことができるのかということはしっかりアドバイスしていかなければいけないと思っています。

――海外展開について、すでにイオンリート投資法人とインヴィジブル投資法人が取り組んでいますが、他にも海外展開を考えるREITが出てくるように感じています。金融機関として海外展開の見立てはいかがでしょうか。

どうしても日本のREITである以上、海外アセットを組み入れると税制面で不利な面がでてきてしまいます。なかなか今の制度でいくと取得しづらいということもありますし、何よりも運用会社の皆様から聞く限り、投資家の意見として海外不動産の取得は避けて欲しいというものがあるようです。J-REITである以上、取りたいリスクは日本の不動産のリスクであって、為替や地政学的リスクを取るためにJ-REITに投資するわけではないと考えると、やはり日本のREITで海外の不動産ばかりを持つというのは正直難しいと思います。それであれば現地に根差したREIT、アメリカであればアメリカにREITもありますし、シンガポールにもREITはありますし、そこの枠組みを使うのが一番いいのかなと考えております。

 

――本日は、大変お忙しい中ご対応いただき、ありがとうございました。

株式会社三菱UFJ銀行 坂田 元樹氏

今回インタビューにご対応いただきました株式会社三菱UFJ銀行
ソリューションプロダクツ部 不動産ファイナンスグループ REITチーム
次長 坂田 元樹様です。

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