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2023年11月06日

「REITキーマンに聞く!」三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 代表取締役社長 鈴木 靖一氏

今回は、三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 代表取締役社長 鈴木 靖一氏に業界動向やファンドの特徴に関してインタビュー形式でお話していただきました。

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 鈴木 靖一氏

――物流業者の抱える課題として2024年問題がありますが、物流施設のテナントニーズ、賃貸マーケットについての影響はありますでしょうか。

物流業者のコストの大部分を占める「配送コスト」の削減につながるようなオペレーションの効率化に資するスペックをもった物件の必要性が高まってくるものと認識しています。保管効率の高い天井高や床荷重に加え、充分な荷捌きエリアやトラックバース数がある先進的なスペックを有する物件であれば、多少賃料を多く払ったとしても全体的なコストは抑えられるので、充分に選ばれる物件になると期待しています。日本ロジのポートフォリオは基本的に先進的なスペックを兼ね備えた物件が大半ですので、このような物件がより選ばれる時代になってくると考えています。加えて、物流業者にとって「配送効率」を上げることがひとつのテーマになっていまして、トラックの積載率を上げるために共同配送に取り組まれている物流業者が多くございます。共同配送するにはお互いの拠点が近隣にあった方が良い、高速道路などの交通インフラへのアクセスが良好である方が良いということがあり、その点においても日本ロジのポートフォリオは物流施設の集積する好立地に多く所在していますので追い風になるのではないかと考えています。

――売買市場についての現状と先行きについてお聞かせください。

物流施設の売買市場は引き続き堅調でして、世界的に見ると不動産への投資は減少していますが、日本のマーケットは逆で取引量は前年よりも増加しています。日本はイールドスプレッド(不動産の利回りとリスクフリーレートのギャップ)が他国に比べると大きいことが背景にあると考えられます。このような環境下、物流施設に関しては、都心地域では近年キャップレートの低下がかなり進みました。足許ではその低下が一旦落ち着いてきていますが、地方では引き続き利回りの低下がみられています。

――他用途と比較して物流施設の強みやテナント需要の拡大についてはどのようにお考えでしょうか。

日本のEC化率は米国に比べるとまだ遅れていて引き続き成長の余地が充分にあると考えています。EC化が進むことによってさらに物流施設のニーズが伸びていくと思っています。経済産業省の報告書を見ますと洋服や本等のEC化率は上がってきていますが、一方でよりマーケットの大きい食料や飲料などのEC化率はまだ3~4%台と言われていまして、中国や韓国が二桁%台であることを踏まえると伸びしろがあると思っています。

――物流施設はテナント需要の潜在余地が大きいですね。

日本において物流施設はかなり古い施設がほとんどで、先進的なスペックを備えた施設は全体の6%程度と言われています。先ほど申し上げたオペレーションの効率化なども必要になっていく中でテナントの需要も古い施設から新しい施設へ切り替わっていくと考えられるため、人口が減るからといって日本ロジなどが投資するような先進的な物流施設への需要が減るとは考え難いです。

 

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