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2016年02月15日

「REITキーマンに聞く!」野村不動産投資顧問株式会社 宇木 素実氏

今回は、野村不動産投資顧問株式会社 宇木 素実氏に合併やファンドの特徴に関してインタビュー形式でお話していただきました。

――成長型と安定型を50:50のポートフォリオにしようとしたことになりますね。

そのとおりです。今後の運用においても、成長型セクター(オフィス・駅前型商業施設)と安定型セクター(居住施設、物流施設、居住地立地型商業施設)を半々くらいのバランスで運用をしていきたいと考えています。

今回の合併をNOFの立場からみると、3REITの中で一番先に上場を果たし、リーマン・ショックなどを経て運用してきましたが、含み損を500億円程抱えており、その解消をどのようにしていくのか課題がありました。このような状況では投資口価格も上昇せず、成長のためのPOも行えません。そのため、合併することで簿価を全部当時の簿価から継続鑑定に洗い替えすることで含み損が解消されるメリットは大きかったと思います。
そして、NOFの投資家の方にとっても、次の成長に向けて大きなハードルが無くなることはプラスになったと思います。
NRFに関しても、上場した後一つずつの物件が小さく資産規模を大きくするのが難しい状況でもあり、REITの中でも中・小型のREITとして埋もれてしまっている状況でした。そのため、今後の大きな成長のためには現状を打開するための施策が必要だと認識していました。そして、今回の合併により、更なる成長が期待できる大型のREITへ生まれ変わること、その中で居住施設のポートフォリオの位置づけが強固な安定性を保つ資産となることで、今後の大きな成長へ向けたメリットとなったと思います。

――確かに居住用施設では1,000億円からPOしたとしても、今後100億円規模の物件を集めるのが大変かと思います。

マーケットの環境からもまとまったものが取得しにくいという状況でした。

またREITのマーケットが大型のREITと中・小型のREITに2極化してきているという背景があります。当時51銘柄有る中、総資産ベースで下~中位規模のREITが合併によってJ-REIT中総資産ベースで2位の規模感まで大型化することが、3つのREITが一緒になるプラス材料と判断しました。

――弊社もREITのデータベースを扱い投資家の大量保有報告書のデータを蓄積している中で、規模が下位のREITの投資口が入っていないことがあり、分岐点があるのかなと思っていました。
合併することで規模が大きくなることは、そういうメリットもあるのではないかなと思います。

実際に2015年5月の合併の発表以降、総合型REITに生まれ変わりましたが、もともと特化型のREITで運用してきましたので、特化型の良さも理解しています。特に投資家の皆様からすると、自分たちでポートフォリオを組みたいという方も多くいると思います。一方で規模感ということでは、特化型ではなかなか大きくなれない状況であると思います。
規模の拡大や今後の分散効果等いろんな面において、今のREITマーケットの中で総合型として大きく成長するための判断は良い時期に行えたと思います。

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