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ジャパンエクセレント投資法人 (8987)

J-REIT銘柄情報

8987 ジャパンエクセレント投資法人

ジャパンエクセレント投資法人が第31期決算、新富町ビルの売却、匿名組合出資持分の取得、自己投資口の取得を発表

(2022/02/17)

ジャパンエクセレント投資法人が、第31期(2021年12月期)決算を発表した。 第31期は、「札幌大手町ビル」を取得した。期中平均稼働率は95.3%と前期より2.1ポイント低下した。前期に取得した物件が通期寄与するが、稼働率低下に伴う賃貸収益の減少や水光熱費の増加により、前期比3.3%減益となり、1口当たり分配金は2,843円となった。 期末のポートフォリオは36物件、資産規模(取得額合計)は2,866億円、有利子負債比率は42.7%。 併せて、「新富町ビル」をヒューリックに売却することを発表した。本物件は、中央区入船に位置する、1990年竣工のオフィスビル。築30年超が経過し今後の修繕コストや収益低下リスク、また売却益が分配金の安定に寄与する点から、売却を決定した。売却額は31億円。2期に分割して売却する。 一方、売却物件の代替として、匿名組合出資持分をスポンサーである日鉄興和不動産より5月に取得することを発表した。対象となる不動産は、地下鉄溜池山王駅より徒歩4分に位置する、2011年竣工のオフィスビル。匿名組合出資持分の49%を52.3億円で取得する。想定配当利回りは3.2%。なお、現時点で本物件の優先交渉権はないが、今後協議する予定。 更に、自己投資口の取得を行うことを発表した。投資口価格が下落し、NAV倍率が1倍を下回っている現状から、1口当たり分配金及び1口当たりNAVの向上を図る目的。取得する投資口数は上限18,000口(発行済投資口数の1.33%)、取得総額は上限20億円。取得した投資口数は全て第32期(2022年6月期)中に消却する予定。 第32期は、上記匿名組合出資持分を取得する一方、「興和白金台ビル」を売却する。期中平均稼働率は92.5%と前期より2.8ポイント低下する想定。賃貸収入が減少するが、物件売却益805百万円が寄与し、前期比6.3%増益を見込む。売却益のうち298百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は2,800円となる見通し。 第33期(2022年12月期)は、上記「新富町ビル」共有持分40%を売却する。期中平均稼働率は92.9%と前期予想より0.4ポイント改善する想定。上記匿名組合出資持分の配当金や物件売却益523百万円が寄与するが、売却益及び賃貸収益の減少により、前期予想比12.3%減益を見込む。内部留保より202百万円を取崩し、1口当たり分配金は2,800円と前期予想と同額となる見通し。なお、業績予想に自己投資口の取得による影響は織り込んでいない。 「新富町ビル」共有持分残60%は、第34期(2023年6月期)に売却となる。 引き続きオフィス市況が厳しい背景から、1口当たり分配金の下限目標2,800円を維持する方針。

           
  第31期実績 第32期予想 前期比 第33期予想 前期比
営業収益 10,666百万円 11,117百万円 4.2% 10,486百万円 ▲5.7%
当期利益 3,846百万円 4,087百万円 6.3% 3,585百万円 ▲12.3%
分配金総額 3,846百万円 3,788百万円 ▲1.5% 3,788百万円 0.0%
1口当たり分配金 2,843円 2,800円 ▲1.5% 2,800円 0.0%
<匿名組合出資持分 取得>      
資産名称 赤坂二丁目合同会社 匿名組合出資持分    
対象不動産 アークヒルズフロントタワー    
対象不動産の所在地 東京都港区赤坂        
対象不動産の鑑定価格合計 17,800百万円    
出資額 5,230百万円    
出資持分の取得日 2022年5月11日    
売主 日鉄興和不動産(株)    
<売却>          
物件名称 新富町ビル    
所在地 東京都中央区入船    
売却額 3,100百万円    
簿価(2021/12末時点) 1,737百万円    
差額(売却額-簿価) 1,363百万円    
売却日 2022年7月22日/2023年1月26日    
売却先 ヒューリック(株)    

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