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積水ハウス・リート投資法人 (3309)

J-REIT銘柄情報

3309 積水ハウス・リート投資法人

積水ハウス・リート投資法人が初の海外不動産投資、業績予想を修正

(2024/05/28)

積水ハウス・リート投資法人(SHR)が、海外不動産へ投資することを発表した。SHRによる海外不動産投資は初めてとなる。 SHRは上場時より海外不動産を投資対象とし、スポンサーである積水ハウスが開発した海外不動産の優先交渉権を有した時期もあったが、税法制度や為替リスク等を要因に一旦は海外不動産投資に慎重姿勢を示していた。その後2023年12月に住宅を中心とした総合型REITへ投資方針を変更したが、国内の住宅が高騰していること、一方、米国では不動産価格調整により投資基準に合った不動産の取得検討ができる環境が揃ったことから、米国不動産への投資を決定した。 対象となる物件は、ワシントン州シアトル市にある、2022年竣工、44階建のタワーマンション「ザ アイビー オン ボーレン」。積水ハウスの米国パートナー会社であるHolland Residentialによる開発。SHRは本物件を保有するSPC2社に出資する。出資額は計511.35億円(328百万円ドル)。想定配当利回りは3.7%。為替ヘッジは市場環境に応じて柔軟に対応する。 また市川市にある「エスティメゾン南行徳」を9.5億円で取得することを発表した。 2物件取得後の5月末のポートフォリオ全体の規模は5,210億円、海外不動産比率は9.8%。住居比率は68.4%となる。 これらに伴い第20期(2024年10月期)業績予想を修正。上記2物件の収益を反映し、3月に公表した業績予想に対し1.0%増益を見込み、1口当たり分配金は1,749円となる見通し。 併せて第21期(2025年4月期)業績予想を発表した。御殿山SHビルの持分10%と本町ガーデンシティ(オフィス部分)の残持分35%売却により売却益5,248百万円を計上する。新規物件の収益が寄与するが、物件売却益が前期より減少するため、前期予想比15.8%減益を見込む。税会不一致に伴い一時差異等調整引当額170百万円を利益超過分配として加算し、1口当たり分配金(利益超過分配金含む)は2,252円となる見通し。

<取得>      
対象物件名称 ザ アイビー オン ボーレン
対象物件の所在地 米国ワシントン州シアトル市
対象物件の竣工時期 2022年10月1日
対象不動産の還元利回り 4.0%
投資法人の出資額 51,135百万円(328百万ドル)
想定配当利回り 3.7%
出資日 2024年5月29日
売主 NASH - Hollamd Boren & Lenora, LLC
<取得>      
物件名称 エスティメゾン南行徳
所在地 千葉県市川市相之川
取得金額 950百万円
鑑定NOI利回り 4.0%
還元利回り 3.7%
竣工時期 2008年6月1日
取得日 2024年5月31日
売主 大成有楽不動産(株)
       
  第20期予想 (修正前) 増減率
営業収益 21,439百万円 21,220百万円 1.0%
当期利益 11,514百万円 11,399百万円 1.0%
分配金総額 7,663百万円 7,588百万円 1.0%
1口当たり分配金
(利益超過分配金含まない)
1,749円 1,732円 1.0%
1口当たり利益超過分配金 0円 0円 -
1口当たり分配金
(利益超過分配金含む)
1,749円 1,732円 1.0%
 
  第21期予想 (第20期予想) 増減率
営業収益 18,928百万円 21,439百万円 ▲11.7%
当期利益 9,696百万円 11,514百万円 ▲15.8%
分配金総額 9,867百万円 7,663百万円 28.8%
1口当たり分配金
(利益超過分配金含まない)
2,213円 1,749円 26.5%
1口当たり利益超過分配金 39円 0円 -
1口当たり分配金
(利益超過分配金含む)
2,252円 1,749円 28.8%

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