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2017年07月10日

第2部「REITキーマンに聞く!」サムティアセットマネジメント株式会社 川本 哲郎氏

今回は、サムティアセットマネジメント株式会社 川本 哲郎氏に業界動向やファンドの特徴に関してインタビュー形式でお話していただきました。

サムティアセットマネジメント株式会社 川本 哲郎氏

――では今後の物件取得戦略についてはどのようにお考えでしょうか。

まず他のJ-REITが都心回帰を進める過程で手放すことになった物件を取得する機会が増えてくると見ています。
また、リーシングに関するノウハウの蓄積も進んできたことから、開発したての物件の取得も増やしていこうと考えています。

――続いて財務面の話に移りたいと思います。
最初にLTVで気を付けていることがあればお聞かせください。

LTVについては上限を60%と定めていますが、実際の運用上では45%から55%のレンジで柔軟に対応していこうと考えています。
今は金利も低く、銀行等の貸出意欲も強いのでLTVが50%を超えていても問題はないと思いますが、上限ぎりぎりになると不安を覚える投資家の方々も増えてくるでしょう。その意味で、実務上では55%を上限と考えています。また環境の変化によっては50%を下回る水準にすることも当然あり得ます。
ただしLTVを上げるにしろ下げるにしろ急激な動きにはならないようにしたいと思っています。

――現在の金利環境をどう見ていますでしょうか。

以前は金利の低下傾向が続くと見ていたので借入の多くを変動金利で行いましたが、現在の水準からさらに下げていくとはさすがに考えにくいので、既存借入の金利の固定化、長期化の検討を進めています。
また金利のお話とは少し外れますが、昨年8月に私募での投資法人債の発行を行うなど、資金調達の多様化や分散化も進めています。今後も、投資法人債の発行や今までお取引のない地方銀行様などと新たに取引を行うなど、資金調達の多様化、分散化を更に進めていきたいと考えています。

――地銀ですと、貴投資法人のように地元物件を多数組み入れているJ-REITの方が東京中心のJ-REITより貸出の是非が判断しやすいというのもあるかもしれませんね。

地方銀行様と関係を構築していく上で「地元の物件を持っている」というのが非常に強みとして機能しています。それは単にお金の貸し借りというだけではなく、ある地域で次の物件を買おうとした際の情報面での支援にも繋がっています。

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