サムティレジ Research Memo（11）：DBJ Green Building認証を取得

――サムティ・レジデンシャル投資法人の成長戦略とその進捗

(3) サステナビリティに関する取り組み
環境・社会への配慮及び入居者の満足度向上等に資する取り組みとして、DBJ Green Building認証取得※においても一定の成果を残すことができた。特に、賃貸仕様では難しいとされてきたなかで、スポンサー開発による「S-RESIDENCE江坂」が取得できたことについては、同REITの評価を高める効果はもちろん、サムティグループ全体におけるノウハウの蓄積やモチベーション向上にも貢献するものと期待できる。ESG投資の流れのなかで機関投資家などからの問い合わせも増えているようだ。

※環境・社会への配慮が成された不動産を支援するために、2011年4月に日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度である。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援している。

弊社では、パイプラインが順調に積み上がっていることから、資産規模1,000億円の達成は射程圏内にあるものと評価している。パイプラインの取得タイミングが重要となるが、市場環境の変化への対応や、市場評価を高めることで、タイミングを見ながら物件の取得を行う方針のようだ。更に、1,000億円達成後の成長ペースをいかに加速していくのかも重要なポイントである。特に、主要地方都市及びその周辺都市を含めたポテンシャルの大きさはもちろん、ホテルへの進出にも注目すべきだろう。ホテルについては、既にスポンサーが保有・運営している物件がいくつか存在し、物件の質や稼働状況（見込み）、運営形態（例えば、賃料固定型MLの活用など）にもよるが、安定した稼働が見込めることから、外部成長に向けた間口を広げることは、成長ペースの加速やポートフォリオの安定性を確保するうえでもプラスに働くものと評価して良いだろう。一方、内部成長については、高水準で稼働率が推移していることや、コスト削減の取り組みが進んでいることに加え、2017年7月期のような賃料単価向上（礼金や更新料を含む）も今後期待ができる。また、外部成長による各主要地方都市における資産規模の拡大が進めば、運用効率がさらに高まる効果が期待できるほか、地域特性にあった運用ノウハウの蓄積により持続的なバリューアップ及びコスト削減の余地も更に広がっていくものと考えられる。今後も同REITならではのポートフォリオがどのような進化を遂げていくのかに注目していきたい。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）

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