今回取り上げるのは、2023年7月19日に開示されたた阪急阪神リート投資法人（以下HHR)の36期（2023年5月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、阪急阪神ホールディングス株式会社グループの阪急阪神不動産100％子会社である阪急阪神リート投信株式会社にて、HHRは2005年10月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

商業用施設、事務所用施設及び複合施設を有する不動産を投資対象とし、首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を投資対象エリアとする。また、投資対象エリアのうち関西圏に重点を置いて投資を行うものとし、関西圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の投資額の50％以上（取得価格ベース）とする。

住居施設については、原則として投資対象とないが、上記各施設に付設されている場合に限り、投資対象とすることがある。

第36期のトピックス

１．投資環境

J-REIT市場は、本邦市場における金利上昇懸念や欧米の金融不安等の高まりにより東証REIT指数は低下基調となっており、2023年5月末時点の東証REIT指数は1,880.45ポイントと2022年11月末時点と比較して89.59ポイントの低下となった。

不動産売買市場においては、一部海外投資家の投資意欲の減退がみられるものの、良好な資金調達環境、海外市場との金利差、円安の進行により、市場参加者の物件取得に対する投資需要は旺盛な状態が継続しており、物件の取得環境は依然として厳しい状況にある。

２. 外部成長

「H-CUBE KITAAOYAMA」及び「H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ」の2 物件（取得価格合計49億円）を取得した。
当期末時点での運用資産は、34物件（資産総額：1,754億円）となっている。

３. 内部成長

第36期末現在保有する34物件の運用に際しては、本投資法人の強みの一つであるオペレーショナル・マネジメントの最適化に注力した。すなわち、プロパティ・マネジメント会社との連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい管理を行ってテナント満足度を向上させ、効果的な販売促進活動を通じて賃料単価及び稼働率の維持・向上を図ってきた。

第36期末現在のポートフォリオ全体の稼働率は99.2％と、引き続き高稼働率を維持している。同時に、競争力強化につながるテナント満足度の維持・向上を図りつつ運営管理の品質向上や効率化を進め、管理費用の適正化に努めた。

４. 資金調達の概要

2022年12月に新規物件の取得資金として49億円の新規借入れ（短期・変動金利）を行った。更に、2022年12月に返済期限が到来した借入金50億円（長期借入金）について、長期・固定金利にて再調達を行った。

当期末現在の有利子負債残高は、803億円、このうち借入金は743億円、投資法人債は60億円であり、総資産有利子負債比率は45.8％となっている。

主要指標（決算説明資料より抜粋）