今回取り上げるのは、2023年4月17日に開示された三菱地所物流リート投資法人の13期（2023年2月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、三菱地所株式会社の100%子会社である三菱地所投資顧問株式会社にて、三菱地所物流リート投資法人は2017年9月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

当投資法人は物流施設（投資比率80％以上）を主体として、産業用不動産（投資比率20％以下）にも投資する。

地域別投資比率では、国内90％以上、海外10％以下を謳い、対象地域は、首都圏エリア（東京都・神奈川県・千葉県・茨城県）を50％以上、その他地域（近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県）、中京圏（愛知県・三重県・岐阜県）等他海外を含む）を50％以下と定めている。

第13期のトピックス

１．投資環境

不動産売買取引市場においては、アジア有数の市場規模を有し、他国と比べて調達金利が依然低いことなどから、引き続き国内外投資家の投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われている。特に安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設については、足下の取引利回りは低位で推移している。当期のJ-REIT市場において、金利上昇リスクやオフィス市況の不透明感等を背景に、東証REIT指数は軟調に推移した。2022年12月下旬には日銀の長短金利操作の拡大を受けて金利が上昇し、一時1,800ポイント台前半に急落、その後も上値の重い展開が継続し、1,800ポイント前後から1,800ポイント中盤で推移した。今後は、エネルギーコスト等の高騰が与える不動産賃貸事業損益への影響、金利環境の変化に伴う資本市場のボラティリティの上昇及び投資法人の財務への影響、並びに地政学リスク等に注視する必要があると考えている。

物流施設市場では、コロナ禍の外出自粛要請を契機にECの利用拡大が加速し、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待される。旺盛な需要を背景に新規供給量は高い水準で推移する中で、物件の立地やスペックによってはリーシングに時間がかかるケースもあり、首都圏全体の空室率は低位ながら上昇傾向で推移している。

このような環境下においても、当期末現在、本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率は100.0％と高稼働を維持している。

２. 外部成長

2022年10月25日付でロジクロス横浜港北、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都 A棟（共有持分45％）、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟（共有持分45％）、MJロジパーク印西1、MJロジパーク 高槻1、MJロジパーク東大阪1及びMJインダストリアルパーク川西（底地）の７物件を、2022年12月１日付でMJロジパーク船橋2（計８物件、取得価格合計454億円）を取得した結果、当期末（2023年2月28日）現在、本投資法人の保有資産は32物件（取得価格合計2,616億円）となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

当期においては、2022年９月14日に期限が到来した長期借入金合計33.1億円について、同額でのリファイナンスを実施した。なお、リファイナンスした借入金のうち、28.8億円については2022年12月14日付で 期限前弁済し、同額のリファイナンス（グリーンローンによる長期借入れ）を実施した。また、第13期取得 資産の取得資金の一部に充当することを目的として2022年10月25日付で短期借入金29億円、長期借入金 170億円の借入れ（グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンを含む。）を、2022年11月15日付で短期借入金25億円の借入れを、2022年12月１日付で長期借入金50億円の借入れ(サステナビリティ・リンク・ローン及び株式会社三菱UFJ銀行によるJ-REIT向けESG評価ローンを含む。)を行った。なお、2022年10月25日付短期借入金のうち11億円については、上記第三者割当による手取金を含む手元資金を原資として2022年11月25日付で期限前弁済した。また、2022年３月１日付短期借入金20億円 について、2022年８月期に取得した資産にかかる消費税の還付金を含む手元資金を原資とし、2023年１月４日に期限前弁済した。加えて、2022年11月15日付短期借入金25億円のうち10億円については、手元資金を原資として2023年２月15日付で期限前弁済した。

これらの結果、当期末現在の有利子負債残高は1,053億円となり、LTVは38.6％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）