今回取り上げるのは、2022年12月15日に開示されたNTT都市開発リート投資法人の40期（2022年10月期）決算説明資料です。
資産運用会社はNTT都市開発株式会社100％子会社のNTT都市開発投資顧問株式会社にて、同投資法人はプレミア投資法人として2002年9月に上場し、2021年4月NTT都市開発リート投資法人と称号変更を行いました。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

首都圏（首都圏以外の地方主要都市は20％以下の投資）に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象とする。ポートフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件の取得に取り組むことを基本方針とする。

第40期のトピックス

１. 投資環境

（賃貸市場）
オフィスビルの賃貸市場については、新型コロナウイルス感染症の影響によるオフィス需要の減退により上昇してきた空室率に足元では一服感がみられるも依然高止まりしており、募集賃料の低下は継続している。一方、レジデンスについては、新型コロナウイルス感染症の再拡大により依然として厳しい環境が続いているが、コンパクトタイプを中心に価格調整が進み概ね堅調な稼働率となっている。

（売買市場）
オフィスビル、レジデンスともに、国内金融緩和を背景として、国内投資家等の取得意欲は旺盛で、キャップレートは引き続き低下傾向にあり物件価格は高値圏を維持した。一方米国を中心とする海外投資家等においては、一定の円安影響はあるものの、FF金利の継続的な引き上げが想定されることもあり、従来ほどの積極姿勢は見られなくなっている。

２. 外部成長

当期における物件の移動はない。
この結果、当期末現在の本投資法人が保有する資産は、オフィスビル26物件、レジデンス32物件、優先出資証券１銘柄の計59物件であり、取得価格の総額は2,726億円、用途別の投資比率はオフィスビル64.1％、レジデンス28.6％、その他（優先出資証券）7.3％となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

2022年7月29日に、2015年7月29日に借り入れた長期借入金65億円について、長期借入金47億円による借換を行い、残額の18億円については手元資金により返済した。

2022年8月31日に、2015年9月4日に借り入れた長期借入金80億円について、長期借 入金による借換を行った。

2022年8月31日に、2022年3月28日に借り入れた長期借入金55億円に対する18億円の期限前一部弁済に充当するため、長期借入金18億円を借り入れた。

この結果、当期末現在の有利子負債総額は1.259億円（内訳は長期借入金1,147億円及び投資法人債112億円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は100％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）