今回取り上げるのは、2022年10月14日に開示された三菱地所物流リート投資法人の12期（2022年10月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、三菱地所株式会社の100%子会社である三菱地所投資顧問株式会社にて、三菱地所物流リート投資法人は2017年9月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

当投資法人は物流施設（投資比率80％以上）を主体として、産業用不動産（投資比率20％以下）にも投資する。

地域別投資比率では、国内90％以上、海外10％以下を謳い、対象地域は、首都圏エリア（東京都・神奈川県・千葉県・茨城県）を50％以上、その他地域（近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県）、中京圏（愛知県・三重県・岐阜県）等他海外を含む）を50％以下と定めている。

第12期のトピックス

１．投資環境

不動産売買取引市場においては、アジア有数の市場規模を有し他国と比べて調達金利が低いことなどから、引き続き国内外投資家の投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われている。特に安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設については、足下の取引利回りは引き続き低下傾向にある。

当期（2022年８月期）のJ-REIT市場においては、一時調整する局面があったものの、全体的には回復基調が継続した。東証REIT指数は、金利上昇リスクや地政学リスク等によるリスクオフの状況を受け、３月中旬までは軟調に推移し、一時1,800ポイント前半まで下落したが、その後は割安感や回復期待を織り込み、2,000ポイント前後で推移した。６月中旬には、世界的な金利上昇が意識され一時1,900ポイントを割れる水準まで下落したが、その後は金利上昇リスクが後退したことや経済活動正常化に伴う不動産賃貸市況の回復期待等 を背景に、2,000ポイントを上回る水準まで回復している。今後は、エネルギーコスト等の高騰による不動産 賃貸事業損益への影響や、金利環境の変化に伴うボラティリティの上昇及び地政学リスク等に注視する必要があると考えている。

物流施設市場では、コロナ禍の外出自粛要請を背景としてECの利用拡大が加速し、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待される。旺盛な需要を背景に新規供給量は高い水準で推移しており、空室を抱えて竣工するケースもあり、首都圏全体の空室率は低位ながら若干上昇傾向で推移している。

２. 外部成長

2022年3月１日付でロジクロス厚木Ⅱ及びロジポート川崎ベイ（準共有持分45％）の2物件（取得価格合計458億円）を取得。
当期末（2022年8月31日）現在、本投資法人の保有資産は24物件（取得価格合計2,162.42億円）となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

本投資法人は、第12期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資により56,000口の新投資口の発行を行い、2022年3月1日に220億円を、またオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当により2,800口の新投資口の発行を行い、2022年3月23日に11億円の資金を調達した。

当期末（2022年８月31日）現在の出資総額（純額）は1,366.43億円、発行済投資口の総口数は449,935口となった。

当期（2022年8月期）においては、第12期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として2022年3月1日付で短期借入金38億円、長期借入210億円の借入れ（株式会社三菱UFJ銀行によるJ-REIT向け ESG評価ローン、グリーンファイナンス・フレームワークに基づくグリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンを含む。）を行った。なお、短期借入金のうち11億円については、上記第三者割当による手取金を含む手元資金を原資とし、2022年4月1日付で期限前弁済した。

これらの結果、当期末現在の有利子負債残高は820.74億円となり、LTVは36.0％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）