今回取り上げるのは、2021年9月14日に開示された三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下MFLP)の12期（2022年7月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、三井不動産株式会社の100%子会社である三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社にて、MFLPは2016年8月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

MFLPは物流不動産（投資比率80％以上）を主体として、インダストリアル不動産（投資比率20％以下）にも投資するJ-REITである。地域別投資比率では、国内85％以上、海外15％以下を謳っている。国内不動産の対象地域は、首都圏エリア（東京都・神奈川県・千葉県・茨城県）及び関西エリア（大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県）を70％以上、その他エリアを30％以下と定めている。

第12期のトピックス

１．投資環境

物流市場については、物流業務を専門的に請け負う３PL事業の拡大が続き、かつ、Eコマース需要が継続して高水準で推移し、さらにはコンビニエン スストアやドラッグストア等の小売業者の物流業務効率化を目指す動きもあり、感染症の拡大により、今後の物流市場 に悪影響を及ぼす可能性は否定できないが、引き続き先進的物流施設への需要が増加するものと考えられる。

２. 外部成長

当期は、2022年2月に「MFIP八千代勝田台」（取得価格：180億円）、「MFIP大阪Ⅰ」（取得価格：139億円）、「MFI平塚Ⅱ」（取得価格：127億円）の3件（取得額総額446億円）を取得した。

当期末時点において、本投資法人が保有する資産は24物件、取得価格合計3,422億円となった。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

2022年2月1日を払込期日とする公募増資により170.82億円を、2022年2月24日を払込期日とする第三者割当増資により8.54億円をそれぞれ調達し、当期末時点の出資総額（純額）は2,006.71億円となった。当期においては、MFLP八千代勝田台、MFLP大阪Ⅰ及びMFLP平塚Ⅱの取得資金として、2022年2月に286億円（短期借入金70億円、長期借入金216億円）、長期借入金の返済資金として、2022年３月に16億円（長期借入金）、分配金の支払資金として、2022年4月に46億円（短期借入金）、短期借入金の返済資金として、2022年5 月に66億円（短期借入金）、2022年6月に30億円（短期借入金）、2022年7月に26億円（短期借入金）の借入れを行い、当期中にかかる短期借入金の一部及び減価償却等から生じる内部留保を原資として合計205億円（短期借入金186億円、長期借入金19億円）の返済を行った。

その結果、当期末における有利子負債の残高は総額1,239億円（短期借入金52億円、１年内返済予定の長期借入金90億円、投資法人債30億円及び長期借入金1,067億円）、LTVは36.5％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）