今回取り上げるのは、2022年4月15日に開示された大和ハウスリート投資法人(以下DHR)の第32期（2022年4月期）決算説明資料です。

資産運用会社は、大和ハウス工業株式会社の100％子会社である大和ハウス・アセットマネジメント株式会社にて、DHRは、2006年に発足したビ・ライフ投資法人が、2010年にニューシティ・レジデンス投資法人と合併後大和ハウス・レジデンシャル投資法人に商号変更。2016年に同じ大和ハウス系列の旧大和ハウス・リート投資法人と合併し現在に至ります。

ポートフォリオ投資方針等

投資クライテリアと立地

用途別のポートフォリオは、物流施設(50％)、住居(30％)、商業(15％)、ホテル(2％)、その他施設(3％)と広範囲にわたる総合型の特性を保有しています。

投資方針として、
【投資エリア】3大都市圏 70％以上
【投資タイプ】中核資産（物流・居住・商業・ホテル）80％以上、その他施設（複合・ヘルスケア等）20％以下

第32期のトピックス

１．投資環境

当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にある中、2021年10 ～12月期の実質GDP（２次速報値）は前期比1.1％増（年率4.6％増）とプラスとなっている。2022年１月以降は、感染防止策として３回目のワクチン接種、医療体制の強化などが促進され、引き続き経済活動の正常化が見込まれる一方で、新たな変異株の感染状況等を背景に、一部の地域においてはまん延防止等重点措 置が実施されるなど、新型コロナウイルスへの警戒感が続いている。また、ウクライナ情勢等による不透明感がみられる中で、原材料の上昇や金融資本市場の変動、供給面の制約等による世界経済に与える影響を注視する必要があるものと考えられる。

不動産売買市場については、新型コロナウイルス感染症の影響はアセットタイプごとに異なるものの、特に物流施設や賃貸住宅といった新型コロナウイルス感染症の影響を受けにくいアセットタイプへの選好は強く、世界的な金融緩和等を背景に、国内外の不動産投資家の物件取得意欲は依然として旺盛であり、優良物件の期待利回りは低水準で推移している。

２. 外部成長

2021年９月、10月に大和ハウスグループのパイプラインから『DPL流山Ⅲ（物流施設：取得価格320億円）』、『Dプロジェクト和光A（物流施設：取得価格107.5億円）』、『Dプロジェクト平塚（物流施設：取得価格152億円）』、『GRANODE広島（複合施設：取得価格144億円）』４物件を取得価格合計723.5億円で取得した。また、2021年９月に『カスタリア大濠ベイタワー（住居施設：取得価格37.4億円）』を売却した。さらに、物件入替として手元資金により、2022年２月に『カスタリア住吉Ⅱ（住居施設：取得価格14.2億円）』を取得した。

この結果、本投資法人の当期末現在のポートフォリオは、物件数 230物件、資産規模8,951億円となった。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

本投資法人は、１）2021年９月３日及び2021年10月１日に、大和ハウスグループのパイプラインからの物件取得に伴う取得資金及び関連費用の一部に充当するため、総額290億円の借入れを実施した。２）既存借入金40億円の期限前弁済資金の一部に充当するため、2021年11月17日に第15回、第16回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）総額40億円を発行した。３）2021年11月30日に返済期限が到来した既存借入金70億円の返済資金に充当するため、70億円のリファイナンスを実施した。４）2021年12月20日に償還期限が到来した既存投資法人債40億円の償還資金の一部に充当するため、2021年 12月16日に第17回無担保投資法人債40億円を発行した。５）2022年１月31日に返済期限が到来した既存借入金68.58億円の返済資金の一部に充当するため、68.5億円のリファイナンスを実施した。

この結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は同額の4，075億円（借入金残高3,695億円、投資法人債残高380億円）となり、当期末のLTVは44.9％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）