今回取り上げるのは、2022年3月16日に開示されたと東急リアル・エステート投資法人（以下TRI)の37期（2022年1月期）決算資料です。
資産運用会社は、東急株式会社（出資比率100%）の出資する東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社にて、TRIは2003年6月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

投資方針（決算説明資料より抜粋）

第37期のトピックス

１．投資環境

東京のオフィス市場は、空室率の横ばい傾向が続いている。出社率の低下を踏まえたオフィス再編による解約が進む一方、増員予定を含む拡張や立地改善、ビルのグレードアップを目的とした大型移転も増加し、移転の動きが二極化している。2023年に大型供給が控えていることなどを背景に、需要獲得のための賃料調整が進み、都心５区の平均賃料は下落傾向が継続している。

商業施設賃貸市場は、インバウンド需要の回復が後ずれするなかで、都心のごく一部の希少な一等地以外は、需要が低迷している。10月の緊急事態宣言解除以降、レジャー需要対応の広域商圏型SCへの外出が回復する一方、コロナ感染への懸念から人込みを嫌気する消費者が増加し、人流が戻りきらない状況が続いている。消費者心理は足踏みがみられるが、国内富裕層の余剰資金の受け皿として高額品目需要は底堅く、小売業販売は持ち直しの動きがみられる。

不動産売買市場については、前年の海外投資家を中心とする大型取引の反動から投資総額は減少しているものの、コロナ禍前の2018年、2019年の水準を上回っている。期待利回りは、コロナ禍で人流抑制の影響が大きかった都心型商業施設やホテルは横ばい、オフィスや住宅、物流施設は低下している。

２. 外部成長

当期においては、2021年８月２日に湘南モールフィル（底地）、2021年８月31日に代官山フォーラム、2021年12月24日にOKIシステムセンター（底地）の共有持分30％を譲渡した。また、2021年12月１日に世田谷ビジネススクエアを譲渡するとともに、2021年12月10日に青山オーバルビルを取得した。なお、 2022年２月25日にOKIシステムセンター（底地）の共有持分30％を譲渡している。また、2021年10月29日に赤坂四丁目ビルの譲渡を決定し、2022年３月31日に譲渡を予定している。

当期末現在の本投資法人が保有する32物件の取得価額の合計は2,325億円となった。

３. 内部成長

物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図る。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指す。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図る。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていく。

４. 資金調達の概要

当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金90億円について借り換えを行った。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短期借入金として、期中に返済期限が到来した短期借入金の返済資金として10億円を調達し、期中に全額返済している。また、期中に返済期限が到来した短期借入金は全額返済している。

当期末現在の有利子負債残高は944億円（投資法人債残高80億円、長期借入金残高864億円）となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）