今回取り上げるのは、2022年2月17日に開示されたジャパンエクセレント投資法人（以下JEI)の31期（2021年12月期）決算短信・決算説明会資料です。
資産運用会社は、日鉄興和不動産(出資比率54％)、第一生命株式会社（出資比率26％)が出資するジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社にて、JEIは2006年6月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等（決算説明資料より抜粋）

＜用途比率＞

＜エリア比率＞

第31期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場においては、金融緩和政策を背景とした良好な資金調達環境が継続したことや、内外金利差が維持されていること等から、国内外の投資家の取得意欲は旺盛であり、優良な物件売却案件は激しい競合状態になるなど、引き続き厳しい取得環境が継続している。

オフィスビル賃貸市場については、コロナ禍によるテレワークの促進や固定費削減等の観点からの効率化・集約化を受けた減床の動きがある。一方、館内増床・拡張移転やビルグレードの改善等による成約の動きが見られるようになってきており、三鬼商事株式会社が公表した都心５区の空室率は、2021年前半の増加ペースより緩やかになっており、2021年12月末の空室率は6.3％と2021年６月末に比べて0.1ポイントの上昇に留まった。また平均賃料単価は2020年８月以降低下に転じ、2021年12月の同賃料は2021年６月に比べて2.7％低下した。

２. 外部成長

2021年12月に札幌大手町ビル（取得価格40.6億円）を取得した。

当期末における本投資法人の全保有運用資産は36件、取得価格総額は2,866億円、総賃貸可能面積は341,069.62㎡（103,173.56坪）となった。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

緊急事態宣言等によるリーシング活動の停滞の影響を受け、当期末の稼働率は93.1％と前期末比で3.3ポイント低下となった。

４. 資金調達の概要

2021年11～12月末に返済期限の到来した長期借入金合計95.1億円について、新たにグリーンファイナンス・フレームワークを設定の上、オフィスリートとしては初となるグリーンローンでのシンジケーション方式による長期借入金（返済期間４年・37.6億円、返済期間８年・57.5億円）の借換えを実施した。

これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間は4.4年（対前期末比不変）、期末平均有利子負債金利は0.73％（対前期末比0.01ポイント低下）、総資産有利子負債比率（総資産LTV）は42.7％（対前期末比不変）となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）