今回取り上げるのは、2022年1月14日に開示されたアクティビア・プロパティズ投資法人（以下API)の20期（2021年11月期）決算短信・決算説明資料です。
資産運用会社は、東急不動産株式会社の100％子会社である東急不動産リートマネジメント株式会社にて、APIは2012年6月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略（決算説明資料より抜粋）

第20期のトピックス

１．投資環境

商業施設を取り巻く環境については、緊急事態宣言等の全面解除に伴い接触型サービス消費に回復の兆しがみられるなど、消費者マインドに持ち直しの動きがみられる。

賃貸オフィス市場については、新型コロナウイルス感染症を契機としたテレワークの浸透やコスト削減の動きにより、オフィス集約や縮小移転等の動きが続いている。三鬼商事株式会社が公表した2021年11月末時点の都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区及び新宿区）の平均空室率は6.35％で、前期末（2021年 5月31日）時点との比較では0.45ポイント上昇した。賃料水準についても、2020年8月以降16ヶ月連続で下落しており、2021年11月末時点における都心５区の一坪当たり平均賃料は20,686円となった。東京以外の主要都市でも空室率は上昇傾向にあるが、賃料水準は緩やかな下落または横ばいで推移している。

２. 外部成長

2021年９月10日に「目黒東急ビル」、「キュープラザ新宿三丁目」及び「A-PLACE渋谷南平台」の3物件（3物件取得価格合計435億円）を取得した。また、2021年10月29日に「東急プラザ赤坂（50％準共有持分）」（譲渡価格118億円）を譲渡するとともに、同日付で「A-PLACE田町イースト」（取得価格68億円）を取得した。

この結果、当期末時点の保有資産合計は47物件（取得価格合計5,480億円）、総賃貸可能面積は 429,067.46㎡（129,7091坪）となった。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

当期においては、前記３物件の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2021年９月７日に公募による投資口の追加発行（49,030口）及び2021年９月28日に第三者割当による新投資口の発行（2,500口）並びに2021年９月10日に162億円の資金の借入れを行うとともに、返済期日が到来した借入金及び投資法人債の返済等のため、合計137.5円の借換えを行った。また、グリーンボンド（無担保投資法人債）を2021年11月16日に39億円発行し、短期借入金の返済に充当した。

この結果、当期末時点における有利子負債残高は2,603億円 （借入金2,336億円、投資法人債267億円）となった。また、総資産に占めるLTVについては、当期末時点で46.0％、長期比率100％、固定金利比率96.6％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）