今回取り上げるのは、2021年9月10日に開示されたと東急リアル・エステート投資法人（以下TRI)の36期（2021年7月期）決算資料です。
資産運用会社は、東急株式会社（出資比率100%）の出資する東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社にて、TRIは2003年6月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

投資方針（決算説明資料より抜粋）

第36期のトピックス

１．投資環境

東京のオフィス市場は、空室率の上昇が続いており、新築ビルへの移転による二次空室のほか、リモートワーク導入やコスト削減による大型の解約区画が空室として顕在化した。都心５区の空室率は引き続き上昇しており、2023年に大型供給を控えていることなどを背景に、早期のテナント誘致のための賃料調整が進み、募集賃料も下落傾向が継続している。

商業施設賃貸市場は、都心のごく一部の希少な一等地以外は、需要の弱含みが継続しており、百貨店売上は、外商によるラグジュアリーブランドや高級時計、美術宝飾品や、巣ごもり需要関連の家電、高級家具などの売り上げは好調であったが、自治体をまたぐ移動制限がかかる間は広域商圏の大型SCは苦戦が続いている。小売業販売は総じて横ばい傾向にあり、消費者心理は依然として厳しいものの、緩やかな持ち直しの動きが続いている。

不動産売買市場については、前年の海外投資家を中心とする大型取引の反動から投資総額は減少しているものの、緊急事態宣言の影響は比較的軽微なものにとどまっている。期待利回りについては、オフィス、都心商業施設、ホテルは横ばい、需要が伸びている物流施設は低下している。

２. 外部成長

当期においては、2021年３月29日に、ヒューリック渋谷宮下公園ビル（取得価格：60億円）を取得するとともに、2021年３月26日付で、湘南モールフィル（底地）（譲渡価格：77億円）の譲渡を決定し、2021年８月２日に譲渡している。また、 2021年７月30日付で、代官山フォーラムの譲渡を決定し、2021年８月31日に譲渡している。

当期末現在の本投資法人が保有する34物件の期末算定価額の合計は2,486.1億円となった。

３. 内部成長

物件の管理運営面においては、東急（株）等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性 を実現し、内部成長を図る。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指す。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図る。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていく。

４. 資金調達の概要

当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金50億円について借り換を行った。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短期借入金として、期中に償還期日をむかえる投資法人債の償還資金として30億円、分配金の支払資金の一部として10億円及び、ヒューリック渋谷宮下公園ビルの取得及びその付帯費用の一部に充てるため50億円をそれぞれ調達し、期中に返済期限が到来した短期借入金32億円について借り換を行い、20億円については返済している。

当期末現在の有利子負債残高は1,056億円（投資法人債残高80億円、長期借入金残高864億円、短期借入金残高112億円）となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）