今回取り上げるのは、2021年8月18日に開示されたジャパンエクセレント投資法人（以下JEI)の30期（2021年6月期）決算短信・決算説明会資料です。
資産運用会社は、日鉄興和不動産(出資比率54％)、第一生命株式会社（出資比率26％)が出資するジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社にて、JEIは2006年6月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準 （決算説明会資料より抜粋）

第30期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場においては、金融緩和政策を背景とした良好な資金調達環境が継続したことや、内外金利差が維持されていること等から、国内外の投資家の取得意欲は旺盛であり、優良な物件売却案件は激しい競合状態になるなど、引き続き厳しい取得環境が継続している。

オフィスビル賃貸市場については、コロナ禍によるテレワークの促進や企業業績悪化による固定費の削減等の理由から解約増加の動きがみられた。三鬼商事株式会社が公表した都心５区の空室率は上昇傾向にあり、2021年６月末の空室率は6.2％と2020年12月末に比べて1.7ポイント上昇した。また平均賃料単価 は2020年８月以降低下に転じ、2021年６月の同賃料は2020年12月に比べて3.8％低下した。

２. 外部成長

2021年６月、コアスポンサーである日鉄興和不動産株式会社よりBIZCORE神保町（取得価格102億円）を取得した。

当期末における本投資法人の全保有運用資産は35件、取得価格総額は2,825億円、総賃貸可能面積は 336,375.40㎡（101,753.56坪）となった。

３. 内部成長（決算説明会資料より抜粋）

緊急事態宣言等によるリーシング活動の停滞の影響を受け、当期末の稼働率は96.4％と前 期末比で1.6ポイント低下した。

４. 資金調達の概要

当期は、資産規模拡大の一環として、６月にBIZCORE神保町を102億円で取得したが、取得資金については、資産効率の向上を企図して、全額手元資金を充当した。また、６月末には返済期限の到来した長期借入金40億円について、長期借入金（返済期間8.8年、40億円）による借換えを実施した。

これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間は4.4年（対前期末比0.2年短期化）、期末平均有利子負債金利は0.74％（対前期末比0.03ポイント低下）、総資産LTVは42.7％（対前期末比不変）となった。

主要指標（決算説明会資料より抜粋）