今回取り上げるのは、2021年8月16日に開示された日本ビルファンド投資法人（以下NBF)の40期（2021年6月期）決算情報資料です。
資産運用会社は、三井不動産(出資比率46％)、住友生命(出資比率35％）他を株主とする日本ビルファンドマネジメント株式会社にて、NBFは2001年9月にJ-REIT第1号として上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

NBFは、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型J-REIT。投資対象地域は、東京都心及び東京周辺都市部を中心としつつ（組入れ比率70％以上）、地方都市にも投資を行う（組入れ比率30％以下）。

第40期のトピックス

１．投資環境

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、一部には拡張移転等の成約は見られたものの、拠点集約等に伴う大型解約や部分解約の動きも出てきたことから、空室率の上昇傾向が続いており、募集賃料は小幅ながらも下落傾向となっている。

オフィスビル売買市場については、引き続き金融緩和により資金調達環境が良好であり、海外投資家、国内不動産会社、一般事業会社、私募ファンド及びＪ－ＲＥＩＴによる物件取得意欲は引き続き高い状況にある。こうした状況下で、優良物件の売却情報は限定的であることから、厳しい物件取得環境が継続している。

２. 外部成長

2021年１月に「新宿三井ビルディング」（不動産、取得価格：1,700億円）、「グラントウキョウサウスタワー」（不動産、取得価格：470億円）を取得、2021年３月に既保有物件である「上野イーストタワー」の共有持分40％（不動産、取得価格：134億円）を追加取得した。また、2021年３月に「ＮＢＦ南青山ビル」（不動産、譲渡価格：316億 円）、「ＮＢＦ新川ビル」の東館及びメゾンニューリバーの共有持分50％（不動産、譲渡価格：59.5億円）を譲渡し、ポートフォリオの見直しを進めた。

当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は75物件、取得価格累計は１兆 3,675億円、総賃貸可能面積は1,216,543㎡（368,004坪）となった。

３. 内部成長

保有物件については、稼働率水準が調整局面を迎えたが、マーケット動向を的確に把握し、適切かつ柔軟なリーシング活動及び良好なテナントリレーションの維持と継続的な賃料増額改定の取り組みにより、賃貸事業 収入は安定的に推移している。加えて、戦略的かつメリハリのある追加投資を行い、物件競争力の向上に努めるとともに、工事実施時期及びコストの適正化により費用の削減にも努めている。

４. 資金調達の概要

長期借入金については合計270億円が返済期限を迎え、新たに1,230億円を長期借入金により 調達した。さらに、第20回無担保投資法人債（グリーンボンド）を発行し50億円を調達した。

これらの結果、当期末現在の有利子負債残高は5,505億円、ＬＴＶは42.2％、長期固定金利比率は95.1％となっている。

主要指標（決算説明資料より抜粋）