今回取り上げるのは、2019年5月21日に開示されたグローバル･ワン不動産投資法人（以下GOR)の31期（2019年3月期）決算説明会資料です。
GORの資産運用会社は、明治安田生命、MUFG、近鉄が株主であるグローバル･アライアンス･リアルティ株式会社が運営する投資法人にて、GORは2003年9月に上場しています。

ポートフォリオ戦略（一部抜粋）

１．「近」(利便性の高い）「新」(築年数が浅い）「大」(大型）の３要素を重視し、マーケットにおける優位性を持った中長期的競争力の高い優良不動産への重点投資。

第31期のトピックス

１．投資環境
  当期の日本経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が続く中で、緩やかな回復基調が続いている。オフィスビルの賃貸マーケットは、好調な企業業績を背景に、拡張・立地改善のための前向きな移転の動きや館内増床等の需要が続いており、新築ビルにおいてもテナント誘致が順調に進んだことから、タイトな需給バランスが継続した。オフィスビルの売買マーケットは、良好な資金調達が継続する中、国内外の投資家の旺盛な投資意欲が続いており、Ａクラスビルの物件は依然として限定的であることから、売買価格は高止まりした状況が続いている。

２．外部成長
  31期中の物件異動はないものの、2019年4月芙蓉総合リース株式会社保有のヒューリック豊洲プライムスクエア（取得価格210億円）を購入し、同日銀座ファーストビル（売却価格126億円）を同社に売却。築年数の若返り、NOI利回りの向上、売却益（6.5億円）の享受を果たす。その結果、資産規模は1,824億円から1,911億円に拡大。

３. 内部成長
  ポートフォリオの稼働率は、99.7％に上昇。特に、横浜プラザビルは30期末93.6％から満室稼働に回復。テナント入替の際には賃料増額を実現し、改定実績では24件中12件が増額、12件が据置と内部成長に寄与。懸案であった保有総賃貸面積の9.3％を占めるTK南青山ビルでのテナントである東急不動産の退去後については、稼働・賃料等収入ともにダウンタイムなし、かつ現テナント月額賃料比15％超増加で新規テナントとの契約が締結された。

４．公募増資について
  32期である2019年4月18日の相互売買における売買差額87億円と取得費用について、増資による資金調達を実施。（8,958百万円・76,200口）これにより、LTV低減（49.4％⇒47.1％）に伴う物件取得余力の拡大により　優良物件取得の機動性を確保。

主要指標（決算説明資料より抜粋）