J-REITファン2018では以上のような個別J-REITの講演会に加え、著名アナリストや多数のJ-REIT要職者が一堂に会しての特別講演やトークセッションも行われました。
その中でJ-REITトークセッション「いま注目のキーワードで語る「J-REITのこれから」」と特別講演「J-REIT投資のポイントと2018年のマーケット展望」をご紹介したいと思います。

まずはJ-REITトークセッション「いま注目のキーワードで語る「J-REITのこれから」」です。こちらはマーケットカタリストとして個人投資家にもなじみ深い櫻井英明氏を進行役として各J-REITの資産運用会社要職者が進行役から提示されたキーワードに基づいてJ-REITや市場の現状分析や展望を語るという内容でした（登壇された要職者の方々は以下の通りです）

・菅沼通夫氏
　三井物産・イデラパートナーズ株式会社（投資法人みらい）　代表取締役社長
・坂川正樹氏
　三菱地所投資顧問株式会社（三菱地所物流リート投資法人）　常務取締役　物流リート担当
・荒木慶太氏
　三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（日本リテールファンド投資法人）　執行役員　リテール本部長
・石田大輔氏
　ラサールREITアドバイザーズ株式会社（ラサールロジポート投資法人）　取締役　財務管理本部長

当該トークセッションで提示された主なキーワードは「金利」「Eコマース」「不動産価格の上昇」「都市競争力」「投資対象の拡大」でした。それに対して上記登壇者はどのような見方を示したのでしょうか。

まず「金利」については「国内金利は低位安定が続く」という見方と「当面低位安定が続くうちにJ-REITの借入金利を固定化して長期的な未来に備えたい」という見方で各参加者は一致していました。

「Eコマース」については物流施設特化型J-REITを担当されている石田氏と坂川氏が「まだ生鮮食品といった取扱品目の拡大を伴いながら市場の拡大は続く。これは先進的大規模物流施設の需要にとって追い風」という見方を示しました。
一方でEコマースと競合関係にあるとみられる商業施設に特化したJ-REITを担当されている荒木氏は、「米国と違って商業施設の供給自体が限定的な日本では、Eコマース市場の拡大がリアル店舗に与える影響は限定的」と指摘した上で「Eコマースでは得られないコト消費的な満足感をテナントのリアル店舗が如何に提供していけるか、日本リテールファンド投資法人としてもバックアップしていきたい」と語りました。

「不動産価格の上昇」については各登壇者揃って「保有不動産の鑑定評価額上昇に結びついている」という利点と「高値圏にはあるが大きな値崩れを誘発する要素も見当たらないため、当面高原状態が続く」という展望を示し、「収益性に見合わないような高値で物件を購入しないようスポンサーとの協力がより重要性を増してくる」「取得物件の厳選や内部成長を重視する局面が続く」という見方で一致しました。

「「都市競争力」については荒木氏が「東京をはじめとした大都市圏への人口集中が続く」とし、こうした人口の集積が多様な消費・店舗形態を盛り上げることで、ニューヨークや香港に比べて未だ40％程度に過ぎない東京の商業地賃料に追い風が吹くことに期待を示しました。

最後に「投資対象の拡大」では、三井物産グループが保有するヘルスケア施設やインフラ施設、森林といった非伝統的資産の将来的な取得に積極的姿勢を示している菅沼氏が、年金基金やその他の機関投資家もインフラ施設といった非伝統的資産への投資に動き出していることを指摘し、「J-REITにおいても収益性や今後の需要が期待できるデータセンターを皮切りとして非伝統的な資産への投資が拡大してくる」という展望を示しました。