スターアジア Research Memo（1）-1：投資主利益の最大化のために様々な施策を展開する総合型REITが登場

――要約

スターアジア不動産投資法人（以下、同REIT）は、独立系の不動産投資グループであるスターアジアグループを母体とするREITであり、2015年12月に設立され、2016年4月に東証J-REIT市場に上場した。スターアジアグループは、2007年にマルコム・エフ・マクリーン4世氏及び増山太郎（ますやまたろう）氏によって設立され、両名により投資判断が行われる不動産投資グループである。主として米国の大学基金、財団や年金基金等の長期運用を志向する投資家の資金を、日本を始めとするアジアの不動産等関連資産により運用する。様々なアセットタイプの不動産への直接的な投資はもとより、債権及び株式への投資を通じた不動産への投資など多面的なアプローチにより機動的に投資を行う特徴がある。日本国内におけるこれまでの不動産等への投資実績は、累計で2,978億円（2016年7月末現在）に達する。

同REITの主要な投資方針は、1)東京圏への優先・集中投資、2)アセットタイプの分散による収益の｢安定性｣と｢成長性｣の取り込み、3)ミドルサイズアセットを中心とした投資、である。同REITは2017年2月1日に、物件の売却と取得により資産の入れ替えを予定（2016年12月5日公表）しており、入れ替え後の取得価格総額は620億78百万円、運用するポートフォリオは以下のとおりとなる。

“東京圏集中”：東京圏比率が78.6%に達する見込みであり、東京圏以外の物件に関しても流動性の高い大都市圏の駅近の物件が多い。
“アセットタイプ分散”：成長性を重視したオフィス（構成比42.0%）及びホテル（構成比6.1%）で約半分の資産を運用し、安定性を重視した住宅（構成比22.3%）及び物流施設（構成比29.6%）で残りの約半分を運用する。
“ミドルサイズアセット投資”：18物件の平均取得金額34.4億円であり、流動性の高い中規模物件への投資により、徹底したリスクの分散を志向する

2016年7月期（第1期）の実績は、営業収益1,859百万円、営業利益1,147百万円、経常利益335百万円、当期純利益333百万円であり、一口当り968円を分配済みである。第1期は変則決算であり、上場関連費用などの計上により経常利益が抑えられたが、当初想定（一口当り分配金想定829円）を16.8％上回る結果となった。2016年7月期末の運用資産は18物件、取得価格合計は61,493百万円と一定の資産規模を達成し、稼働率は95.9%と上々の成果を挙げた。2017年1月期（第2期）より定常の6ヶ月毎の決算となり、営業収益1,987百万円、営業利益1,169百万円、経常利益1,051百万円、当期純利益1,050百万円、一口当り分配金を3,046円と予想している。保有物件の固定資産税、都市計画税が費用化されることから第1期決算発表時に公表した2017年7月期（第3期）の業績を巡航と捉えていたが、2016年12月5日に物件の入れ替え（保有する1物件の譲渡及び新規の1物件の取得決定）を公表し、同時に第3期の業績を上方修正している。物件の入替えは、ポートフォリオの強化、保有資産の譲渡による含み益の具現化及び保有資産の評価の顕在化を狙ったものであり、これにより上方修正された予想値は、営業収益2,167百万円、営業利益1,202百万円、経常利益1,076百万円、当期純利益1,075百万円であり、1口当たり分配金は3,120円と予想する。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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