略歴：古池 善司（こいけ　ぜんじ）氏
1988年株式会社福岡相互銀行（現株式会社西日本シティ銀行）入行。1991年に福岡地所株式会社入社し、商業事業本部キャナルシティ博多担当部長としてキャナルシティ博多の開発及び開業後の運営に携わる。2013年株式会社キャナルエンターテイメントワークス（現株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークス）代表取締役社長、2017年6月福岡地所常務執行役員、株式会社サン・ライフ代表取締役社長を経て、2021年6月より株式会社福岡リアルティ代表取締役社長（現職）、2022年5月より福岡リート投資法人執行役員（現職）。

 

第1部：REIT市場・業界動向について

――現状のREIT市場と市場全体の見通しについて

株式市場は金融引き締め強化への懸念から不安定な動きが続くも、J-REIT市場は比較的落ち着いた展開となっています。尚、年初よりハイバリュエーションへの懸念が高まった物流/産業系、施設系セクターが一部調整局面を迎えた一方で、オミクロン株の影響や地政学リスクの払拭への期待等から、ホテルセクターが回復基調にあります。東証REIT指数は5月には2カ月ぶりに2,000ポイントまで回復しました。

また6月からは、外国人観光客の新規受け入れの再開、入国者数の上限を引き上げることが発表されました。観光面での規制緩和が進み、商業及びホテルセクターの回復を前提とした資金流入が期待されます。

しかし、世界的な金利上昇による景気後退の懸念に伴い、足許REIT指数は今後の市場動向を伺うような値動きがみられます。米国の量的金融緩和の縮小等に伴う金利上昇が、日本国内の金利にどのように影響を及ぼすかは注視すべきリスクと見ています。

 

――投資対象用途の賃貸市況と売買市場の現状及び見通しについて

都市型商業施設は、足許でコロナ禍の一服による来場者の増加と共に、売上が好転しつつあります。また、郊外型商業施設は、すでにコロナ禍前の売上水準に回復しており、影響は限定的です。今後、九州地域において東アジア、特に韓国、中国からのインバウンド旅行者（客）の戻りが期待されています。福岡市は、コロナの影響で寄港が途絶えていた国内航路のクルーズ船について、博多港への寄港再開に向けた準備を進めていることを発表しています。また、福岡空港では第２滑走路を増設中であり、定時発着可能な処理容量は18.8万回となり、現在より10％程度増える見込みです。西九州新幹線（長崎⇔武雄温泉区間）は、2022年９月23日に開業予定です。

オフィスについては、東京と同様にリモートワークへの移行に伴う減坪や退去がありますが、分散していたオフィス床を縮小しながら拠点集約する動きもあります。コロナ禍前の福岡のオフィスマーケット全体の空室率は非常に低く、拠点を分散・拡張せざるを得なかった企業が効率化を進めていることが要因の一つであると考えます。福岡リートが保有する物件ではテナントの退去が発生しても、別のテナントの館内増床によりダウンタイムなく埋め戻しができています。足許の福岡のオフィスビル空室率は5％前後と上昇基調にはありますが、好立地でスペックの高いオフィスビルについては、引き続き強い需要があります。

物流施設については、需要が極めて強い状況が続いています。交通の結節点である佐賀県・鳥栖JCTエリアでは開発余地が少なくなっていますし、福岡ICエリア、東区にある人工島のアイランドシティを中心とする博多港エリアでは、大消費地である福岡市に近いこともあり複数のプロジェクトが進行しています。マーケット賃料も上昇傾向が続くと見ています。

福岡都市圏の人口は約250万人で、福岡市は直近の2021年まで人口が毎年約1万人増加しています。賃貸レジデンスの稼働率も堅調で、立地が良く高品質なレジデンスの賃料は上昇傾向にあります。

売買市場ですが、福岡エリアの不動産は、東京と比較して、1物件当たり金額が小さいこと、また、流動性が低いことが特徴です。一方、福岡を投資対象としての買いニーズは大きくなっています。そのため、入札案件では、リートの想定よりも高い価格で取引されている事例もあります。不動産の流動化においては、地元企業での私募リート設立も始まっています。