―――今後1年でJ-REITの市場規模（AUM）はどの程度になるとお考えですか?

物件の取得という意味では、2013年の方が14年より多かったと思います。2014年の資産取得は1兆5000億円くらいだったかと思いますが、徐々に物件を取得しづらくなってきているという話を最近よく耳にし、2014年の取得金額を超える物件取得はかなり難しいかもれません。ただ、現在12兆円を超えているAUMは、少なくとも13兆円台には成長するかと考えています。
ついでながら、時価総額に関しては、マーケット次第ですが、いずれは11兆円台に再度到達するのではないかと思います。

アメリカのダウは史上最高値水準ですが、日経225の水準はそうではありません。
まだ伸びるのりしろがあるかと思いますし、日経225と同様にJ-REITインデックスのピークもまだ先だと思っているので、将来的にJ-REITの外部成長が限界的になった状況で、投資口価格が上昇した場合、いずれ、時価総額はAUMにより近づいていくのかなと思います。

―――賃貸状況の動向は?都心、地方の状況は?
またポートフォリオ別での動向はどのようになるとお考えですか?

都心オフィスは、徐々に賃料の上昇が期待できるところかと思います。 Sクラス、Aクラスは既に上がりつつありますが、日本リート投資法人の取得ターゲットであるBクラスの物件は、まだ完全に上昇基調になっている訳ではないと思いますが、上昇する兆しは見えてきていると思っています。 S、Aクラスに比べて、Bクラスオフィスは新規供給予定が少なく、いずれ上昇基調になっていくものと考えています。

ただ、Bクラスオフィスについては、賃料が上がるといっても大きく上がるわけではないとも思っており、感覚的には4~5%程度の上昇を将来的に期待しています。逆に言えば、賃料水準のダウンサイドリスクは限定的と考えています。
日本リート投資法人の物件で言えば、IPO以来減額で賃料を更改した実績はありません。内訳としては、増額更改の実績より現状維持更改が多いのは事実ですが、徐々に増額更改が増える兆しは感じております。

地方（３大都市圏：大阪・名古屋・福岡）では、ようやく賃料レベルの下がる度合いが少なくなってきているかと思います。空室率も10%以下になってきており需給の調整が進み、そろそろ下げ止まりと共に反転への流れとなるのではないかと思っています。
当然、地方の経済圏で景気が回復しそうなエリアについては注目していこうと思っています。地方では、特にロケーションが重要で、駅近や目抜き通り沿い等の立地のいい場所の物件は、地方が活性化すると賃料上昇の可能性が高いと予想できるので、もちろん物件次第ではありますがタイミングさえ合えば、ポートフォリオに組み込んでおくのも良いかと思います。