第2部：ケネディクス商業リート投資法人について

――ケネディクス商業リート投資法人の特長についてお話ください

本投資法人の主な投資対象は商業施設とし、特に生活密着型商業施設に対して重点投資を行っています。
生活密着型商業施設は、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイドなど日常生活圏に立地しており、商業施設のボリュームゾーンを形成しています。

※生活密着型商業施設への重点投資（ケネディクス商業リート投資法人HP）：http://www.krr-reit.com/ja/feature/feature1a.html

――財務戦略についてお聞かせ下さい。
ローカルな物件が多いので、レンダー※1側から見ると難しい部分があったりすることはありますでしょうか？

借入れに関して、生活密着型商業施設の強みや安定感を金融機関にご理解いただいています。
以前はGMSも含めて、郊外型商業施設は一括りで評価されていましたが、商圏の小規模化、GMSから専門店への需要の流れを踏まえ、金融機関の方でもGMS単独店とNSCでは評価を変えるようになっています。

また、底地物件に関しても、昔はアレルギー的な反応を持っていた金融機関もありましたが、今は他リートでも底地物件の実績が増え、底地物件も評価していただけるようになっています。

LTVの深さに関しても郊外型商業施設だからといって出にくいということは感じていません。
現在、本投資法人のLTVは42％強で、比較的保守的な運用をしていますが、この状態でも分配金がきちんと出せていますし、DPU※2も成長しています。今後もLTV40～45％の範囲内で運用していきたいと思います。

※1　レンダー：Jリートでは、調達先金融機関のこと。
※2　DPU（Distributions Per Unit）：Jリートの場合は1口あたり分配金のことを指す。

――全物件を運用会社がマスターPMを受けて運用するとおっしゃっていましたが、どのような人的なリソースと強みをお持ちでしょうか？

商業施設の運用をするにあたって、現場に近いオペレーションをするべきと思っています。
オペレーショナルアセットに近いものが多いため、外部PMだけに任せるのではなく、運用会社自体が当事者になって現場に行くことが大事です。
また、マルチテナント物件が過半になっていますので、商業施設の運営実績やノウハウ、経験値の高い人材を集めることを1年ほどかけて行っています。
業界にてPM会社やAM会社で商業施設を運用していた方、本投資法人のコンセプトに賛同した方が集まり、大変いいチームができたと思います。

――ケネディクス不動産投資顧問ではオフィス、住宅など他のアセットのリートも運用していますが、人材的な横の連携などはありますでしょうか？

財務経理部やコンプライアンス部などは横串で全リートを見ていますが、企画やアクイジション、運用に関しては投資法人ごとに部署が設けられています。
それは、各分野で専門のプロフェッショナル集団を育てるというのがケネディクスの方針となっているからです。