今回取り上げるのは、2023年8月17日に開示された日本リート投資法人（以下NRI)の22期（2023年6月期）決算説明資料です。
NRIが資産の運用を委託する本資産運用会社の親会社及び特定関係法人であった双日株式会社は、2022年10月11日付けで、その保有する本資産運用会社の株式の全て（全株式の67.0％に相当）をSBIホールディ ングス株式会社の完全子会社であるSBIファイナンシャルサービシーズ株式会社（以下「SBIファイナンシャル サービシーズ」といいます。）に譲渡（以下「本株式譲渡」といいます。）することに合意しました。 2022年11月30日付けで、本株式譲渡が実行され、双日株式会社は本資産運用会社の親会社及び特定関係法人 に該当しないこととなり、SBIファイナンシャルサービシーズが新たに本資産運用会社の主要株主、親会社及び 特定関係法人に該当することとなりました。また、本株式譲渡に伴い、本資産運用会社は、その商号を双日リートアドバイザーズ株式会社から、SBIリー トアドバイザーズ株式会社に変更しています。NRIは2014年4月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準 （決算説明資料より抜粋）

 

第22期のトピックス

１．投資環境

オフィスの賃貸市場については、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2023年6月末時点の平均空室率は6.48%であり、前年同月比0.09%上昇した。また、同地区の2023年6月末時点の坪当たり平均賃料は19,838円と前年同月比2.15%下落となり、2020年8月以降下落傾向が続いており、引き続き注視が必要。

住宅の賃貸市場については、首都圏を中心に稼働率、賃料水準とも概ね安定した状況が続いているが、個人の就業環境や収入の増減、新型コロナウイルスの感染拡大の状況、テレワーク等の働き方の変化、人口動態、賃貸住宅の供給状況などにより影響を受けやすいことから、都市圏ごとに賃貸住宅の需給環境について注視していく必要がある。

商業施設の賃貸市場の需要に影響を与える小売業の状況については、経済活動の正常化が進む中、経済産業省公表の2023年5月の商業動態統計によると、小売業販売額総計は前年同月比5.7%の増加となった。その内、医薬品・化粧品（同10.8%）、自動車（同19.1%）、飲食料品（同6.6%）、その他小売（同7.2%）が堅調であるのに対し、機械器具（同△5.6%）は減少傾向にあり、織物・衣服（同△3.7%）、燃料（同△1.8%）もこのところ軟調に推移している。

 

２. 外部成長

2023年3月に『ANTEX24ビル』（譲渡価格：20.7億円）を譲渡、『メゾン西馬込』（取得価格：7.91億円）を取得した。2023年6月に『イマザキマンション エヌ・ワン』（譲渡価格：10.5億円）を譲渡した。

その結果、当期末現在のポートフォリオは、オフィス61物件（取得価格合計1,803億円）、住宅42物件（取得価格合計642億円）、商業施設2物件（取得価格合計81億円）の合計105物件（取得価格合計2,526億円）及び匿名組合出資持分2件（出資額合計0.8億円、出資先運用資産数合計9物件））となっており、本投資法人が保有する合計105物件の総賃貸面積は302,664.97㎡、稼働率は 98.2％となっている。

 

３. 内部成長

本投資法人は、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや 物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施した。

こうした取組みにより、当期末現 在のポートフォリオの稼働率は98.2％と高水準を維持している。

 

４. 資金調達の概要

2023年2月20日に返済期限の到来した借入金5億円のリファイナンスにあたり、同日付で5億円の借入れを行った。また、2023年4月20日に返済期限の到来した借入金86億円のリファイナンスにあたり、同日付で86億円の借入れを行った。

その結果、2023年6月30日現在の有利子負債残高は1,326億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.2％となった

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）