今回取り上げるのは、2023年8月15日に開示されたCREロジスティクスファンド投資法人（以下CRE)の14期（2023年6月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、株式会社シーアールイーの100％子会社であるＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社にて、CREは2018年2月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

１．投資資産の用途別投資比率
本投資法人は、不動産等又は不動産対応証券のうち、主たる用途を、物流関連施設とするもの（物流関連施設が所在する底地（借地権が設定された土地）を含む。）に重点投資し、そのポートフォリオ全体に占める組入比率は、原則として100％（取得価格ベース）とするが、将来の物流関連施設の開発を目的として、物流関連施設以外の施設が所在する底地に投資することがある。

２．投資エリア
首都圏　　　　　70％以上（取得価格ベース）
その他のエリア　30％以下（取得価格ベース）

 

第14期のトピックス

１．投資環境

物流事業に係る事業環境として、サプライ・チェーン・マネジメントの高度化や通信販売・電子商取引の急速な拡大とそれらに伴う宅配取扱個数の増加、供給制約への対処として荷主企業における在庫保管量の拡充、3PL事業者の利用の拡大等を背景として、物流不動産に対する需要は引き続き強く、今後も増加すると見込まれる。加えて、こうした市場の拡大に伴い物流不動産の利用者のすそ野が広がっている結果として、大規模な物流不動産だけではなく、高いスペックを有しつつ、多様な施設機能や規模を有する物流不動産への需要も高まっており、更には昨今の人手不足の観点から庫内作業を請け負う人員の確保が困難となっていることから、雇用が容易な立地に存する物流不動産への需要が特に高まっている。

インフレーションの発生とそれに対処するための政策金利の急速な引上げにより、日本経済のみならず世界経済に減退が生じ、企業業績が悪化することには留意する必要があると思われるものの、通信販売・電子商取引の更なる拡大や、荷主企業による「サプライ・チェーンの寸断等の不測の事態に備えた在庫量の積み増し」、更には高度経済成長期やバブル経済期に建設された物流施設が老朽化しており、それら施設の建て替え需要が今後も継続することに伴い、物流不動産の賃貸市場については引き続き堅調に推移するものと考えている。

 

２. 外部成長

当期（2023年６月期）においては、２物件（ロジスクエア白井及びロジスクエア枚方）、取得価格合計225.6億円を追加取得。
当期末時点で保有する資産は21物件、取得価格総額1,595億円となった。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

• 2023年6月期に満了した長期契約の２本ともに賃料増額を実現。
• 過去満了した4物件6契約のNOI合計は取得直後の実績NOIから5.6％増加。
• 電力料金の高騰の影響は限定的であり、水道光熱損益は△10百万円と前期とほぼ同額で着地。

 

 

４. 資金調達の概要

2023年4月3日を払込期日とする公募増資により95.46億円を、2023年５月２日を払込期日とする第三者割当増資により4.77億円をそれぞれ調達し、当期末時点の出資総額（純額）は831.75億円となった。また、資産取得にあわせ、2023年3月31日に122.8億円及び同年4月3日に7億円を借入れ（グリーンローンを含む）により調達した他、借入金につき2023年4月28日に3億円及び同年５月31日に5億円の期限前弁済を行った。

この結果、本投資法人の当期末時点の有利子負債残高は724億円、当期末時点における総資産のうち有利子負債が占める割合は44.7％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）