今回取り上げるのは、2023年8月15日に開示された日本ビルファンド投資法人（以下NBF)の44期（2023年6月期）決算短信・決算説明会資料です。
資産運用会社は、三井不動産(出資比率46％)、住友生命(出資比率35％）他を株主とする日本ビルファンドマネジメント株式会社にて、NBFは2001年9月にJ-REIT第1号として上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

NBFは、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型J-REIT。投資対象地域は、東京都心及び東京周辺都市部を中心としつつ（組入れ比率70％以上）、地方都市にも投資を行う（組入れ比率30％以下）。

 

第44期のトピックス

１．投資環境

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、コロナ禍を契機とした必要なオフィス面積の見直しの動きが続く中、館内増床や立地改善のための前向きな移転が見られるなど、企業のオフィス機能再認識による需要回復の兆しも出てきた。一方で東京都心部のマーケット空室率は６％台で推移し減少傾向には至っていない。

オフィスビル売買市場については、世界的な金融引き締めによる金利上昇局面の中でも堅調に推移した。引き続き、優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続している。

 

２. 外部成長

2023年３月に「飯田橋グラン・ブルーム」（不動産、取得価格：254 億円）及び「豊洲ベイサイドクロスタワー」（不動産、取得価格：216億円）の追加取得を行った。また、2023年１月に「新川崎三井ビルディング」（信託受益権、譲渡価格：240億円）の譲渡を行い、ポートフォリオ のクオリティの充実を図った。

当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は70物件、取得価格累計は１兆 4,728億円）となった。

 

３. 内部成長

保有物件については、97％台の巡航稼働率を目指し、マーケット動向を的確に考慮した中長期的な視点でのリーシング活動に取り組んでいる。既存テナントについては、良好なリレーションの維持とビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移している。また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施している。

 

４. 資金調達の概要

本投資法人は、総資産有利子負債比率（以下「ＬＴＶ」）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％のレンジに定め、保守的な財務運営を行っている。

当期においては、短期借入金の減少30億円、長期借入金の増加300億円、投資法人債の減少100億円。

当期末の発行済投資口数は1,700,991口、出資総額は6,730.4億円、有利子負債残高は、5,945億円、ＬＴＶは42.9％、長期固定金利比率は90.6％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）