今回取り上げるのは、2023年4月14日に開示されたGLP投資法人の第22期（2023年2月期）決算説明資料です。
同投資法人は、中国系投資会社を大株主とするグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドの日本法人である日本GLP株式会社をスポンサーとする物流施設特化型J-REITです。GLP投資法人は2012年12月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

物流施設又は物流施設に付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行なう。

投資エリアは、関東圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県）を投資比率50～70％、関西圏（大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県）を投資比率20～40％、その他の地域を5～20％とする。

 

第22期のトピックス

１．投資環境

先進的物流施設の賃貸市場においては、電子商取引企業及びサードパーティロジスティクス（3PL）事業者等による新規拡張や拠点集約・統合等の流れや、人手不足やサプライチェーンの効率化といった物流業界が直面する経営課題への対応を背景とした需要が引き続き強いと考えている。このような旺盛な需要を受けて先進的物流施設の新規供給は高水準で推移しており、一時的な需給ギャップに伴う空室率の上昇も見られるものの、竣工後1 年 経過した先進的物流施設の空室率は 2022年12月末時点で0.9%と、旺盛な需要の取り込みを通して引き続き低水準を維持している。

物流不動産取引市場では、金利水準が相対的に低位な日本において、底堅い需要、安定した賃料収入の見通し等を背景に、国内及び海外の機関投資家の投資意欲は依然として旺盛であり、資金流入が継続している。

その結果、取引利回りは引き続き低下基調にあるため、物流不動産の価格は高水準となっている。

 

２. 外部成長

GLP開発物件5物件（GLP 座間（準共有持分30％）、GLP常総、GLP 北本、GLP 尼崎Ⅲ、GLP 野洲）及び第三者物件1物件（GLP 鈴鹿）の計6 物件を 2022年 11月1日付にて取得した（取得価格合計：629億円）。

当期末の保有物件は 89 物件（取得価格合計 8,386億円）。

 

３. 内部成長

スポンサーである GLP グループのリーシングチームと協働し、テナントの需要をきめ細かく捉えることで、上場来21期連続での賃料増額を達成している。

上記の取り組み及びグローバルに先進的物流施設を提供するGLPグループの強力なサポートの下でのポートフォリオの適切な管理・運営の結果、当期末時点のポートフォリオ稼働率は 99.2％と高い水準を維持している。

 

４. 資金調達の概要

強固なバンクリレーションシップのもと、財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、返済期限の分散化を図りつつ、金利コストの上昇を抑える取り組みとともに適切な総資産有利子負債比率（以下「LTV」という。）水準を維持している。

当期においては、2022年9月2日に満期日を迎える銀行借入 235.7億円を満期日において同額の銀行借入によりリファイナンスし。また、2022年11月1日付取得6 物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、同日付で247億円の新規の借入を実施した。さらに、2022年11月1日に銀行借入により資金調達した全額（247億円）を 2022年11月30 日に期限前返済し、同日付で238.9億円の銀行借入によりリファイナンスを行い、借入期間を長期化した。また、2022年12月20日に満期日を迎える銀行借入5億円及び 2022年12 月26日に満期日を迎える第4回無担保投資法人債15億円について、2022年12月23日発行の第21回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）により同額でリファイナンスした。2023年2月28日に満期日を迎える銀行借入 101.3億円を満期日において同額の銀行借入によりリファイナンスした。

上記の結果、当期末時点の有利子負債残高は 3,704億円（借入金残高 3,159億円、投資法人債残高545億円）、LTVは 44.1％を維持している。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）