今回取り上げるのは、2023年2月16日に開示された日本リート投資法人（以下NRI)の21期（2022年12月期）決算説明資料です。
NRIが資産の運用を委託する本資産運用会社の親会社及び特定関係法人であった双日株式会社は、2022年10月11日付けで、その保有する本資産運用会社の株式の全て（全株式の67.0％に相当）をSBIホールディ ングス株式会社の完全子会社であるSBIファイナンシャルサービシーズ株式会社（以下「SBIファイナンシャル サービシーズ」といいます。）に譲渡（以下「本株式譲渡」といいます。）することに合意しました。 2022年11月30日付けで、本株式譲渡が実行され、双日株式会社は本資産運用会社の親会社及び特定関係法人 に該当しないこととなり、SBIファイナンシャルサービシーズが新たに本資産運用会社の主要株主、親会社及び 特定関係法人に該当することとなりました。また、本株式譲渡に伴い、本資産運用会社は、その商号を双日リートアドバイザーズ株式会社から、SBIリー トアドバイザーズ株式会社に変更しています。NRIは2014年4月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準（決算説明資料より抜粋）

 

第21期のトピックス

１．投資環境

オフィスの賃貸市場については、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2022年12月末時点の平均空室率は6.47％であり、前年同月比0.14％上昇した。また、同地区 の2022年12月末時点の坪当たり平均賃料は20,059円と前年同月比2.61％下落となり、2020年8月以降下落傾向が続いており、引き続き注視が必要がある。

住宅の賃貸市場については、稼働率・賃料水準とも概ね安定した状況が継続しているが、個人の就業環境や収入の増減、新型コロナウイルスの感染拡大の状況、テレワーク等の働き方の変化、三大都市圏への人口動態を含め賃貸住宅の需給環境について注視していく必要がる。

商業施設の賃貸市場については、政府によるウィズコロナの新たな段階への移行が進められた中、経済産業省公表の2022年11月の商業動態統計によると、小売業販売額が前年同月比2.5％の増加となった。医薬品・化粧品で前年同月比12.1%、その他小売業で同9.4%の増加がみられた他、自動車小売業、各種商品小売業（百貨店など）、飲食料品小売業でも増加となった一方で織物・衣服・身の回り品小売業が8.8%の減少、機械器具小売業、燃料小売業、無店舗小売業は減少となった。

不動産売買市場については、上場REITや私募REIT、不動産会社等の国内投資家並びに海外投資家の物件取得意欲は依然として旺盛であり、優良物件の期待利回りは低水準で推移し、取引価格の高止まりの状態が続いている。

 

２. 外部成長

当期（2022年12月期）において物件の移動はない。 その結果、当期末現在のポートフォリオは、オフィス62物件（取得価格合計1,820億円）、住宅42物件（取得価格合計645億円）、商業施設2物件（取得価格合計81億円）の合計106物件（取得価格合計2,547億円）及び匿名組合出資持分2件（出資額合計0.8億円、出資先運用資産数合計9物件））となっており、本投資法人が保有する合計106物件の総賃貸面積は306,554.33㎡、稼働率は 98.2％となっている。

 

３. 内部成長

本投資法人は、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに 対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや 物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施した。

こうした取組みにより、当期末現 在のポートフォリオの稼働率は98.2％と高水準を維持している。

 

４. 資金調達の概要

2022年8月22日に返済期限の到来した借入金70億円のリファイナンスにあたり、同日付で70億円の 借入れを行った。

その結果、2022年12月31日現在の有利子負債残高は1,326億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.2％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）