今回取り上げるのは、2022年9月13日に開示されたケネディクス・レジデンシャルネクスト投資法人（以下KDR)の21期（2022年7月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、ケネディクス株式会社が100％出資するケネディクス不動産投資顧問株式会社にて、KDRは2012年4月に上場しております。また、2018年3月には、主な投資対象がヘルスケア施設であるジャパン・シニアリビング投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併をおこないました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

投資クライテリアと立地 （決算説明資料より抜粋）

 

第21期のトピックス

１．投資環境

本投資法人の主たる投資対象の一つである居住用施設については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、居住エリアや間取りへの選好の多様化といった運用環境の変化はあるが、全般的に稼働率は安定的に推移しており、賃料についても、広い間取りのタイプを中心に賃料が上昇する傾向が見られた。

ヘルスケア施設を取り巻く環境については、我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、これまでどの国も経験したことがない超高齢社会を迎え、総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口が増加する「高齢化」は、今後も続いていくものと予想されている。それに呼応するように、近年においては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者向け施設が増加しているが、高齢者向け施設への需要は引き続き増加していくものと、本投資法人は考えている。新型コロナウイルス感染症拡大の状況下においても、各施設のオペレーターによる感染防止策を施した安定的な施設運営が継続されている。

宿泊施設については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けて宿泊需要が大幅に減少しており、宿泊施設のオペレーターにとっては厳しい運営環境が続いている。今後、新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和らいでいくにつれて、宿泊需要も回復していくことが見込まれるが、コロナ禍以前の状況に戻るには一定の時間を要するものと考えられる。

不動産売買市場については、投資家による不動産への投資意欲は旺盛であり、足もとにおいては活発な取引が行われている。本投資法人の主な投資対象である賃貸住宅については依然として期待利回りは低水準のままであり、厳しい物件取得環境が続いていくものと考えられる。

 

２. 外部成長

本投資法人は、当期において、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、居住用施設5物件（（「ＫＤＸレジデンス梅嶋」取得価格：23.73億円）、（「ＫＤＸレジデンス溝口」取得価格：27.81億円）、（「ＫＤＸレジデンス八王子大塚」取得価格：14.9億円）、（「ＫＤＸレジデンス津田沼Ⅱ」取得価格：9.2億円）、（「セレ二テ甲子園プエリ」取得価格：7.7億円）取得価格の総額83.34億円））を取得した。

ヘルスケア施設3物件（（「イリーゼ甲子園六甲」取得価格：12億円）、（「エクセレント花屋敷ガーデンヒルズ」取得価格：12.87億円）、（「エクセレント宝塚ガーデンヒルズ」取得価格：23.4億円）取得価格の総額48.27億円）を取得し、全体で合計8物件（取得価格の総額131.61億円）を取得した。

当期末（2022年7月31日）現在の保有物件は居住用施設が140物件（取得価格の総額2,193.33億円）、ヘルスケア施設が31物件（取得価格の総額664.37億円）、宿泊施設が2物件（取得価格の総額49.6億円）の計173物件（取得価格の総額2,907.3億円）となった。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

 

４. 資金調達の概要

新投資口の発行
2022年2月24日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、公募増資により47,500口の新投資口の発行を行い、88.01億円の資金を調達した。また、2022年3月10日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、第三者割当増資により2,375口の新投資口の発行を行い、4.4億円の資金を調達した。
これらの結果、当期末（2022年7月31日）現在の出資総額は1,255.64億円となっている。

借入の状況
当期において、新規物件の取得資金として新たに38億円の借入れを行い、当期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として175億円の借入れを行った。
この結果、当期末（2022年7月31日）現在の借入金残高は1,519.2億円、投資法人債を含めた有利子負債残高は1,596.2億円となり、有利子負債の平均残存年数は3.9年、平均金利は0.82％に、また長期負債比率は88.4％、固定金利比率は96.8％に、総資産有利子負債比率（LTV）は50.5％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）