今回取り上げるのは、2022年4月13日に開示されたGLP投資法人の第20期（2022年2月期）決算説明資料です。
同投資法人は、中国系投資会社を大株主とするグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドの日本法人である日本GLP株式会社をスポンサーとする物流施設特化型J-REITです。GLP投資法人は2012年12月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

物流施設又は物流施設に付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行なう。

投資エリアは、関東圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県）を投資比率50～70％、関西圏（大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県）を投資比率20～40％、その他の地域を5～20％とする。

 

第20期のトピックス

１．投資環境

先進的物流施設の賃貸市場においては、電子商取引企業およびサードパーティロジスティクス（3PL）事業者等による新規拡張や拠点集約・統合等の流れや、人手不足やサプライチェーンの効率化といった物流業界が直面する経営課題への対応を背景とした需要が引き続き強いと考えている。このような環境の下、2021年12月末時点における同年に新規供給された大型マルチテナント型物流施設に対するテナント内定率については、首都圏及び近畿圏において約9割となり、先進的物流施設への需給バランスは、引き続き安定して推移している。

物流不動産取引市場では、金融緩和の継続、底堅い需要、安定した賃料収入の見通し等を背景に、年金基金や保険会社等をはじめとした機関投資家の投資意欲は依然として旺盛であり、資金流入が継続しております。その結果、取引利回りは引き続き低下基調にあるため、物流不動産の価格は高水準となっている。

 

２. 外部成長

当期における物件移動はなし。
この結果、当期末時点で本投資法人が保有する資産は86物件、取得価格合計7,880億円となっている。

 

３. 内部成長

スポンサーである GLPグループのリーシングチームと協働し、テナントの需要をきめ細かく捉えることで、本投資法人は上場来19期連続での賃料増額を達成している。

当期末時点のポーフォリオ稼働率は 99.1％と良好な水準を維持している。なお、当期末の鑑定評価額合計は9,838億円となっており、含み益は2,385億円に達した。

本投資法人の保有物件である GLP舞洲Ⅱ（本火災物件）において、2021年11月29日に火災が発生し、同年12月4日に鎮火された。被災後の施工業社による調査結果において、今後仮に修繕工事を行ったとしても本火災物件の継続使用はできないことが明らかになり、2022年2月28日付で本火災物件の賃貸借契約の終了をテナントである株式会社日立物流西日本と合意した。本火災物件の今後の再開発に向け、本資産運用会社にて検討を行っている。

 

４. 資金調達の概要

当期においては、2021年9月1日に満期日を迎える銀行借入31.7億円を満期日において同額の銀行借入によりリファイナンスを行った。2021年4月30日に銀行借入により資金調達した38億円の全額及び2021年7月15日に銀行借入により資金調達した25億円の一部である 22億円を期限前返済し、2021年9 月28日発行の第18 回無担保投資法人債（公募債市場において世界初の発行事例となる金利リワード型のサステナビリティ・リンク・ボンド）60億円によりリファイナンスを行った。2021年12月20日に満期日を迎える銀行借入92億円及び 2022年1月14日に満期日を迎える銀行借入24.4億円については、それぞれ満期日において同額の銀行借入によりリファイナンスを行った。2022年2月28日に満期日を迎える銀行借入150.5億円及び2022年7 月15日に満期日を迎える銀行借入3億円を、2022年2月25日発行の第19回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）20 億円及び第20回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）13億円並びに満期日に実行の銀行借入120.5億円によりリファイナンスを行った。

上記の結果、当期末時点の有利子負債残高は 3,465億円（借入金残高 2,925億円、投資法人債残高540億円）、LTV は 44.3％を維持している。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）