今回取り上げるのは、2022年1月18日に開示されたユナイテッド・アーバン投資法人（以下UUR)の36期（2021年11月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、丸紅株式会社を親会社とするジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社にて、UURは2003年12月に上場しており、2010年12月にはUURが合併存続法人となって日本コマーシャル投資法人と合併しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

UURは、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他（コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設）を投資対象とする。主な投資地域は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺不動産を対象とする。概ね首都圏の投資比率は50％以上。 LTVの上限については、60％を目途とする。

第36期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場では、世界的な低金利環境を背景に国内外投資家の投資意欲は依然旺盛で、厳しい取得環境が続いている。ただし、COVID-19の実質的な収束が見通しにくいことから、ホテル等一部のアセットタイプ（用途及び業種・業態）に対するリスク回避姿勢は継続している。

不動産賃貸市場では、一部のアセットタイプを除き、前期に続き概ね堅調に推移した。 商業施設においては、当期もCOVID-19影響下にあったが、外食等の一部サービス業態を除き、全般的に店舗の売上は回復が見られる。

オフィスビルにおいては、長引くCOVID-19影響下における企業の業績不振や、在宅勤務の浸透の影響等を受けて、全国主要都市の空室率は緩やかな上昇基調にあり、賃料も東京及び 大阪ビジネス地区で下落傾向が見られる。

ホテルにおいては、COVID-19感染防止や企業においてはコスト削減の観点から、出張や研修旅行、レジャー等の自粛傾向が続いており、ホテルオペレーターの経営環境は、依然厳しい状況が続いている。なお、2021年11月8日にビジネス目的等、一部の訪日外国人の入国制限が緩和されたが、訪日外国人（インバウンド）の宿泊需要がCOVID-19拡大前の水準まで回復する時期を見通すことは困難である。

住宅及び物流施設においては、COVID-19影響下においても需要は底堅く、いずれの地域に おいても稼働率及び賃料は安定的に推移している。

２. 外部成長

36期の物件移動は、2021年6月に「LEVENおおたかの森(店舗）」（取得価格38億円）、「加須物流センターⅠ・Ⅱ(倉庫)」（取得価格32.59億円億円）、2021年8月に「神戸西神物流センター(倉庫)」（取得価格19.23億円）、2021年9月に「宮の森二条開発用地」（取得価格3.7億円）を取得、2021年6月に「クォーツタワー（診療所）」（譲渡価格58億円）を譲渡。

物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、UURが保有する物件は、商業施設35件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他19件の合計136件（取得価格の総額6,750億円）であり、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.4％から97.8％の間で推移し、当期末時点では97.8％となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

４. 資金調達の概要

当期において、ESG投資に積極的な投資家層の拡大と資金調達手法のさらなる多様化を目的に初のサステナビリティボンド（10年、35億円）を発行した他、特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行った。

この結果、当期末現在の有利子負債残高は前期より46億円増加した3,044億円（借入金残高2,679億円、投資法人債残高365億円）となり、当期末のLTVは43.0％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）