今回取り上げるのは、2021年11月16日に開示されたケネディクス商業リート投資法人（以下KRR)の13期（2021年9月期）決算説明会資料です。
KRRの資産運用会社は、ケネディクスグループのケネディクス不動産投資顧問株式会社。また、スポンサー並びにこれに準ずる物件サポートライン提供会社として、三井住友ファイナンス＆リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディーコンサルティング、伊藤忠株式会社が名を連ねています。
KRRは、生活密着型商業施設への投資を主用途とする投資法人として2015年2月に上場しましたが、2018年5月投資比率20％以下を条件として物流施設への投資も可能となりました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略 （決算説明資料より抜粋）

第13期のトピックス

１．投資環境

当期における日本経済の状況は、企業の設備投資が改善する等の持ち直しの動きが続いているが、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）やそれに伴う緊急事態宣言の発令の影響により、サービス支出を中心に個人消費に弱い動きがみられる等、依然として厳しい状況にある。

本投資法人が重点投資を行う生活密着型商業施設については、新型コロナウイルスの感染拡大の環境下において飲食店を含むサービス系店舗や一部のアパレル店舗が売上を落としているが、食品スーパー、ホームセンター等の生活必需品を扱う専門店は引き続き底堅い需要を維持している。

金融環境については、国内外における金融緩和政策等を背景に、金利水準は引き続き低位安定した展開となっている。ただし、米国において金融緩和縮小の観測もあり、やや不安定な局面もみられる。

不動産売買市場においては、新型コロナウイルスの感染拡大を機に、当初、一部において不動産投資について慎重な姿勢を示す投資家もみられた。しかし、国内外での緩和的な金融施策等を背景に、投資家による不動産への投資意欲は回復しており、足もとにおいては活発な取引が行われている。

２. 新型コロナウイルス感染症による影響　（決算説明資料より抜粋）

３. 外部成長

本投資法人は、当期において4物件（ウニクス浦和美園（底地）：取得価格7.32億円、キテラタウン調布：取得価格105億円、メラード大開：取得価格54.4億円、アピタテラス横浜綱島（準共有持分 49％）：取得価格56.67億円）を取得し、3物件（代官山アドレス・ディセ（準共有持分30％）：譲渡価格19.93億円・取得価格16.17億円、ウニクス伊奈（準共有持分20％）：譲渡価格10.48億円・取得価格8.94億円、阪急オアシス枚方出口店：譲渡価格15億円・取得価格12.8億円）を譲渡した。

その結果、当期末（2021年9月30日）現在におけるポートフォリオは、合計66物件（取得価格の総額2,452億円）となった。

４. 内部成長 （決算説明資料より抜粋）

５. 資金調達の概要

（新投資口の発行）
2021年4月20日に特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資に より、43,800口の投資口の発行を行い、113.5億円の資金を調達した。また、2021年5月18日に将来の特定資産の購入資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、第三者割当により2,200口の投資口の発行を行い、5.7億円の資金を調達した。 以上により、当期末（2021年9月30日）現在における出資総額は1,331.03億円となった。

（借入れの状況)
当期においては、資産の取得にあわせた資金の借入れ（75億円）を実施する一方、既存借入れの借換えを目的とした借入れ（72億円）を行い、当期末（2021年9月30日）現在の借入金残高は1,123億円、投資法人債を含めた有利子負債は1,203億円となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）