今回取り上げるのは、2021年10月13日に開示されたGLP投資法人の第19期（2021年8月期）決算説明資料です。
同投資法人は、中国系投資会社を大株主とするグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドの日本法人である日本GLP株式会社をスポンサーとする物流施設特化型J-REITです。GLP投資法人は2012年12月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

物流施設又は物流施設に付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行なう。

投資エリアは、関東圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県）を投資比率50～70％、関西圏（大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県）を投資比率20～40％、その他の地域を5～20％とする。

第19期のトピックス

１．投資環境

先進的物流施設の賃貸市場においては、電子商取引企業およびサードパーティロジスティクス（3PL）事業者等による新規拡張や拠点集約・統合等の流れや、人手不足やサプライチェーンの効率化といった物流業界が直面する経営課題への対応を背景とした需要が引き続き強いと考えている。このような環境の下、2021年6月末時点における同年新規供給予定の大型マルチテナント型物流施設に対するテナント内定率については、首都圏では約7 割、近畿圏では約9割に到達するなど、先進的物流施設への需給バランスは、引き続き安定して推移している。

物流不動産取引市場では、金融緩和の継続、底堅い需要、安定した賃料収入の見通し等を背景に、年金基金や保険会社等をはじめとした機関投資家の投資意欲は依然として旺盛であり、資金流入が継続している。その結果、取引利回りは引き続き低下基調にあるため、物流不動産の価格は高水準となっている。

２. 外部成長

既存物件のうち GLP桶川にかかる信託受益権を 2021年5月31日付にて譲渡した（譲渡価格：35.8億円、売却益：11.88億円）。

GLP 開発物件3物件（GLP座間（準共有持分70％）、GLP新座、GLP狭山日高Ⅰ）及び第三者物件1物件（GLP六甲Ⅳ）の計4物件を 2021年7月15日付にて取得した（取得価格合計：493.19億円）。

この結果、当期末時点で本投資法人が保有する資産は86物件、取得価格合計7,880億円となっている。

３. 内部成長

スポンサーである GLPグループのインハウスのリーシングチームと協働し、先進的物流施 設に対する堅調な需要を背景に、本投資法人は上場来18期連続での賃料増額を達成している。

当期末時点のポーフォリオ稼働率は 99.8％と良好な水準を維持している。なお、当期末の鑑定評価額合計は9,637億円 となっており、含み益は2,096億円に達した。

４. 資金調達の概要

2020年12月11日に銀行借入により資金調達した50億円を、2021年3月23日発行の第17 回無担保投資法人債（J-REIT のサステナビリティボンドとして初の年限20年の超長期債）によりリファイナンスした。また、2015年5月1日に銀行借入により資金調達した38億円を、2021年4月30日実行の期間1年の銀行借入によりリファイナンスを行った。さらに、2021年7月15日付取得4物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、同日付で169.4億円の新規の借入れを実施した。

上記の結果、当期末時点の有利子負債残高は 3,465億円（借入金残高 3,018億円、投資法人債残高447億円）、LTV は 44.1％を維持している。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）